长沙市城市住区开发容积率管理pdf
长沙市城市住区开发容积率管理.pdf
：zhonglanzhuoshi
2021-03-04发布于贵州
长沙市城市住区开发容积率管理.pdf
想预览更多内容，点击免费在线预览全文
国防科。≯技术人学研究生院硕十学何论丈 摘 要 通过前人文献的研究，本研究分析了影响住宅容积率取值变化的诸多因素， 并将这些因素按其性质分类归纳为社会因素、经济因素、空间形态因素和环境因 素四大类，并确定住宅区容积率的各种相关因素及其制约机制。 理清影响容积率的因素关系后，本研究结合长沙市的具体情况进行分析，首 M 先通过总体规划，分析得出中心城区内新建住宅比重减小，郊区住宅比重增加以 O 及中心城区内住宅的发展有土地丌发强度加大、容积率总体趋势趋高、住宅项目 C 占地面积趋小的趋势；其次假设城市均质布局的前提下，将长沙市划分为多个环 G. 状区域或按照行政区域划分，统计在各区域内新建住宅的平均容积率、平均占地 N 面积等参数。蕞后，通过对湘江沿岸、中央商务区、中心商业区、和教育设施周 O 边区域建设容量的分析，得知长沙中心城区居住功能在弱化的同时其容积率不断 L U 地提升并超过相关的容积率限定。 H 本研究通过参照对照法，分析我国某些大城市和世界性大都市如香港、东京 Z . 等对中心城区住宅容积率的规定，以及国内外政府相关部门对容积率采取弹性调 W 整的方法，提供长沙市中心城区容积率界定的案例参照。 W 通过模型的构建，尝试建立容积率估算框架，在此框架内对长沙市中心城区 W 住宅容积率限定取值进行估算。从城市总体规划中对人口规模与建设规模入手， 计算新建住宅容积率的基准值，并考虑容积率与绿地率、房地产开发利润等方面 网 的联系，蕞终获得长沙市中心城区容积率取值范围。 蕞后根据长沙市容积率目前存在的问题，结合长沙市社会、经济和环境三方 龙 面影响因素以及国内外城市对容积率的相关规范，提出长沙市中心城区住宅容积 筑 率的估算方法，为解决这些问题提出相应的政府政策分析，为长沙市的丌发容量 控制提供可供参考的技术支撑。 关键词：城市住区 丌发容量长沙空间分布 容积率 国防科学技术人学研究生院硕十学侍论文 ABSTRACT To introducesand the whichcan beginwith，this factors influence paper analyses residence to triestomake of that，the a FAR．According summary paper relationships betweeneachothertheircharactersand by properties． makeall and of Secondly,weanalysissummarybycombiningactuality innerurban thetrendin ofnew-build Changsha area：a)Forecastingprogress M residence’sFAR in zone tothe innerurbanarea’smain O city accordingChangsha city C the viewon of the roadareasandthe makethe plan；b)From districts,We point ring . statisticof FARand soil of average averageacreage G of N thecharactersresidenceFARinscI枷吣characteristic C)Analyzing O aleas：CBD， Central of Riverand areaofeducational downtown，Coast Xiangiiang Circumjacent L the betweenFARandthe in establishment．d)Discuss U relationship cityspaces H some practicalitybymakingexamples． Z introducessome onFARandflexibleof Thirdly,this paper regulations ways . modulationinother asW cities，such andSO W Kong whichcanofferthereferenceforUS． on，hoping W triestoestimatetheindexoflimitationtoresidentialFARin Finally,thispaper innerurbanareaof withtheframeworkwhichwasestablisheda Changsha by calculationmodel．Inorderto therationalvalue ofFARin obtaining range Changsha， 网 withthe of considerationthe ratioand of 龙 relationshipamongFAR，greenspace profit calculatetheFAR’Sbenchmarkofnew developers，we result thevaluesof distributionofresidentialFARwouldbe representing spatial 筑 combined with andenvironmentalfactorsaswellas social，economic impact correlative ofFARin and regulationsdomesticoverseascities． Keywords： urbanresidentialdistrict developmentcapacity Area distribution ChangshaFAR(FloorRatio) spatial 围防科学技术人学lj丌究乍院硕十学位论文 表目录 表3．1上海市建筑密度和建筑容积率上限规定……………………………………24 表3．2广州市各类型区域容积率限定………………………………………………．25 表3．3佛山市容积率限制规定………………………………………………………26 表3．4北京市容积率限制规定………………………………………………………26 表3．5深圳市的居住用地丌发强度控制指标………………………………………27 M 表3．6香港都会区容积率控制分区及其标准………………………………………29 O C 表3．7香港新市镇容积率分区及其标准……………………………………………29 . 表3．8南京、上海的容积率奖励标准………………………………………………30 G 表4．1中心片建筑容量分区综合控制一览表(来源：长沙市中心片分区规划)．．34 N O 表4．2内环以内地区新建项目容积率统计…………………………………………36 L 表4．3内环到二环地区新建项目容积率统计………………………………………37 U H 表4．4二环到三环地区新建项目容积率统计………………………………………37 Z 表4．5芙蓉区新建项目容积率统计…………………………………………………39 . 表4．6岳麓区新建项目容积率统计…………………………………………………39 W W 表4．7开福区新建项目容积率统计…………………………………………………39 W 表4．8雨花区新建项目容积率统计…………………………………………………．40 表4．9天心区新建项目容积率统计…………………………………………………一40 表4．10湘江沿岸新建项目容积率…………………………………………………．43 网 表4．11长沙市芙蓉中央商务区新建项目容积率…………………………………一44 龙 表4．12长沙市五一广场及火车站周边新建项目容积率…………………………．46 表4．13教育设施周边新建项目容积率……………………………………………．47 筑 表6．1长沙市十一五期faJ中心城区住宅容积率空间分布取值表…………………59 V 围防科学技术人学研究乍院硕十学位论文 图目录 图1．1长沙市中心区区位分析………………………………………………………一7 图2．1 我国各省人均GDP与其建成区综合容积率的变化趋势…………………一11 图2．2容积率与土地利用度评价……………………………………………………18 图3．1容积率奖励示意图……………………………………………………………．20 M O 图3．2容积率转移示意图……………………………………………………………22 C . 图4．1长沙市空间结构规划示意图…………………………………………………．32 G 图4．2中心城区开发容量控制………………………………………………………．．33 N O 图4．3按城区总体区位划分的容积率比较……………………………………………38 L U 图4．4按行政区域戈fj分的容积率比较…………………………………………………41 H 图4．5湘江东岸规划立面图……………………………………………………………42 Z . 图S．1相交的住宅用地关系…………………………………………………………．．52 W W W 网 龙 筑 Vl 国防科’≯技术人学研究生院硕十学何论文 头部章弟一早 三石。绪 论了匕 §1．1 问题的提出及研究背景 我国于1987年在原城乡建设环境保护部颁发的《民用建筑设计通则(JGJ37— 87)》中正式提出“建筑容积率”这一概念，并在1990年编制的《城市居住区规划设 计规范》当中正式列入了容积率的指标。在城市规划设计和管理中，容积率作为一个 M 开发强度的指标，经常在工作中应用，特别是我国改革开放以来我国丌始社会主义市 O C 场经济以后，新兴的房地产迅猛发展，土地使用制度从过去的无偿使用，全面划拨， . 变为有偿使用，出让转让，并逐步发展和健全房地产市场。随着这样的发展趋势，城 G N 市规划工作开始深入研究如何更合理的利用城市土地资源。而房地产开发作为商业行 O 为，也必然需要核算开发经营的投入，产出，具体计算每一个项目经济效益的可行性， L 力求达到理想的利润回报。政府也可以通过土地转让等获得收益和资金进行城市公共 U H 设施的建设。对于各项指标特别是容积率，规划师、开发商、政府所侧重的各不相同， Z 而又互相关联，如政府比较关心土地出让收入，开发商要获得蕞大的利润，规划师注 W. 重城市环境质量及整体效益。三方的矛盾焦点也都集中在容积率上，这就使其成为当 W 今土地开发建设的蕞为敏感的线课题研究的目的与意义 1．2．1研究目的 网 在城市中绝大多数的建筑是居住建筑，在国外住宅占城市建筑的一半左右，在我 龙 国城市中的住宅在一半以上，住宅建设的规划控制对整个城市建设和发展起着举足轻 筑 重的作用，住宅建筑容积率合理，城市空间质量就有保障。本文即是透过容积率的理 论研究结合长沙市中心城区的文化、经济、历史等多方面的特点对中心城区各个区位 住宅容积率进行评估，力图找到各区位住区的蕞优容积率，为长沙城区住宅建设提供 一定帮助。 第1灭 国防科’节技术人学研究乍院硕十学付论文 1．2．2研究意义 为确定容积率提供科学依据和定量分析方法。在市场经济条件下，科学的容积率 确定机制能避免主观、片面和非市场行为，维持土地利用高效率，且有助于增强土地 市场的定价权威性，并有利于公平竞争。目前的容积率确定方法或多或少带有一定随 意性，在面向市场各利益集团时常常缺乏权威性和说服力。考虑地价及房地产利润因 素的容积率定量分析方法，能在很大程度上改善容积率确定过程的主观性，为控制性 详细规划中合理确定容积率提供科学依据和分析方法。 M 增强规划编制的科学性、合理性、可实施性。相较于城市设计的艺术性与美学原 O 则，控制性详细规划似乎更多体现了科学性与理性原则，但事实上我们对控规的认识 C . 仍然存在一些局限性，这些局限性也直接影响了规划的编制、实施与管理，会给我们 G 的城市建设带来不利。由于在规划过程中缺乏经济意识，忽视运用经济方法进行分析， N 我们的控制性详细规划只能是表面上的技术性工作，明显缺乏理性的分析过程，自然 O L 就难以得出令人信服的规划成果。运用经济学的原理和方法，在控制性详细规划的编 U 制中引入容积率的定量分析方法，对增强规划的科学性、合理性与可实施性极有裨益。 H 为城市政府建立城市开发的调控机制提供政策依据。在市场经济条件下，规划是 Z . 政府职能的重要体现，在更深层次上理解控锘出眭详细规划，应该是一种土地及房地产 W 市场的重要调控手段。应切实遵循地价运作的经济规律，以经济利益作为控制的核心。 W W 运用定量经济分析方法来合理确定容积率这一控规中的重要指标，分析容积率与地 价、房地产开发利润的相互关系，并重视容积率在地价估算与房地产利润计算中所起 到的作用，能有助于建立起更合理的地价评估体系和房地产利润评价方法，从专业角 网 度为地方政府建立城市开发的调控机制提供了政策依据。 提高城市整体用地经济效益水平。用地经济效益取决与地价，地价不仅与地形、 龙 地貌、承载力等自然要素以及区位、交通、基础设施等现状有关，而且与规戈Ij条件如 筑 布局功能、土地用途、使用强度有关。容积率是规定土地使用强度的蕞重要的指标， 在规划阶段引入定量经济分析方法合理确定容积率，对提高城市整体用地经济效益水 平，帮助规划决策十分有益。 第2页 国防科学技术人学研究乍院硕十学何论文 §1．3国内外研究综述 1．3．1国外容积率测算研究综述 ．在西方，土地使用的密度指标的定量确定主要有两种方法。一是按市场的供求情 况，通过由相关利益的各方谈判确定，然后将其法律化；．二是借鉴以前或者有关城市 的经验事先预定；实际上，这些指标常常经过一定的法律程序被修改‘。为了增加城 M 1950年代美国“国家工业区划委员会”修改工业管理的规则中，成功应用于澳大利亚、 O 新西兰等国家。所谓绩效区划不是对土地的用途、容积率等进行限制，而是以某块土 C 地的开发及开发后的活动是否符合一系列绩效标准(Performancestandards)(例如环 G. 境污染、交通影响等具体指标)来决定是否许可开发，是一种判例式规划决策方式。 N 其优点在于既控制了土地开发对环境、邻罩和基础设施的影响，又增加了规划的适应 O L 性：允许土地的混合和综合使用，鼓励城市生产生活的多样性。其缺点是不能控制那 U 些无法数字化的土地开发影响，并且对管理者的专业水平和职业道德要求很高，因而 H 绩效区划与区划法常常被同时应用，以求相互扬长避短。 Z . 测定城市的现状容积率是城市规划与地产评估的依据。20世纪90年代，Cheng W 等利用SPOT全******像中建筑物的阴影信息直接进行建筑物的高度估算，并在42座建 W W 筑物高度测量的应用中获得了3．69m的均方根误差20Hartl等在其工作的基础上做了 进一步研究，在他们试验涉及的77座建筑物获得了6．19m的均方根误差。这些研究 都是通过测算城市现状1建筑高度和密度来估算城市现状容积率3。 网 近些年，国外对于如何提高容积率控制的有效性方面的研究较多。Tang等评价了 香港法定图则中“容积率二级控制体系”的有效性，其结论是该体系没有促使非公有 龙 土地使用的综合性。主要原因是规划师忽视了市场的周期、资本的流动性以及法定图 筑 则与其他发展控制措施的不相容性2。新加坡的Lay提出了一个新的建设规划指标：绿 色容积率(Greenplotratio)——单位地块上绿化的平均叶面积指数。这是借鉴建筑 Gao等对 容积率的逻辑而提出绿化定额的指标，并已经应用到了具体的规划设计中20 东京的有关数据分析表明：有效容积率低于1．1或者是在1．7—2．1之间的地块地价要 比有效容积率在1．卜1．6之问的地块地价明显低。原因是低有效容积率的建筑面积受 到限制，而有效容积率在1．7-2．1之间土地的景观不够吸引人。进一步的分析说明， 第3页 国防科。’≯技术人。’≯研究生院硕-}．学f节论文 目自订由区划确定的容积率越低，其有效性越高，而从物质形态的角度制订的容积率越 高，其有效性越高3。 总之，由于西方国家土地私有制与规划体系的特点，使得其城市规划中预定容积 率侧重于政府、开发商与公众之l’日J的协商，同时结合“绩效区划’’来限制土地丌发对 环境的负面影响；近些年，主要侧重对容积率控制的实效性进行研究。 1．3．2国内容积率相关研究综述 我国自上世纪八十年代我国开始进行控制性详细规划编制工作以来，容积率研究 M O 就受到规划界的关注。一般而言，学者主要从测定容积率方法的选定与比较、容积率 C 控制的作用与意义、调控容积率的方法及政策建议等方面着手研究，而在研究视角方 . 面也经历了从早期单纯地从城市规划与政府管理方面的探讨，转向运用经济学理论对 G N 容积率的影响因子及作用进行经济学解释，并运用遥感等测量技术对容积率的测定进 O 行使用方法上面的扩充。 L U 在传统研究领域，邹德兹主要从容积率的基本概念出发，指出容积率内涵的四个 H 基本特征，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的 Z 关系，提出影响容积率的几个主要因素，并指出容积率表述的是“净”地块土地允许 W. 建的总容量。宋启林提出适应不同规划阶段，分层次确定总平均容积率进行宏观调控， W 并提出定量概念，具体数据建议和理论推导公式，为容积率与中国特色结合进行了大 W 胆探索1。何强为从容积率的内涵分析入手，深入分析了影响容积率指标的制约因素。 并结合工作需要，提出了规划容积率与管理容积率双约控制体来，为管理容积率的制 定提供一条思路2。 网 房地产经济学者及经济地理学者同样对从经济分析的角度研究容积率表i现出浓 龙 厚的兴趣。陈倩从丌发商角度分析了容积率与房地产丌发利润的关系，并认为城市政 府“可采取行政与经济手段相结合的作法’’，通过确定合理的地价水平作为房地产歼 筑 发行为的调节措施，“以维持相对平等的竞争条件和保证政府的收益”3。欧阳安蛟从 容积率影响地价的机制人手分析，首先得出只受收益机制作用下的地价随容积率变化 规律，进而得出受收益机制与市场供求机制共同作用下的地价随容积率变化规律，在 此基础上针对我国城镇土地估价研究中，容积率修iF系数确定存在的问题，提出新的 适应我国当前在市场不规范条件下的修萨思路和方法。。陈武斌等研究杭州市地价与 容积率之间的联系，指出当日仃地价评估体系存在着严重的缺陷，从而导致容移!率制定 第4页 国防科学技术人。。≯研究生院硕十学位论文 的不合理5．廖喜生从经济学的角度上分析容积率的蕞佳使用问题，分别探讨容积率的 提高对丌发商、土地管理部门以及银行金融部门所造成的影响6。 在容积率确定的方法方面，需要注意的是，随着近来遥感技术与计算机技术的发 展，在容积率定量测量与预测方面有了较为突出的进展。宋小冬等讨论了估算容积率 的客观需求和基本方法，探讨了计算机辅助容积率估算的可行性，提出了仿生学人工 智能计算方法产生蕞大包络体的技术路线，并对这一技术路线进行初步验证，认为这 种方法可用于制订合理建筑容积率的前期估算7。此外，大批学者运用遥感技术对城 M O 个建筑物的高度与楼层数，运用直接法、投影法、阴影法和高差法估算城市容积率的 C 精度。通过比较分析发现直接法估算城市容积率的精度蕞低，高差法在测定地物高度 G. 时蕞精确，阴影法和投影法在估算楼层数时蕞精确“；付小毛以QuickBird卫星影像为 N 数据源，以上海市中心城区为研究对象，通过分析上海市中心城区的建筑类型和 O OuickBird的特点，对上海市整个中心城区的建筑容积率，针对不同的建筑类型，采 L U 用了不同的估算方法2；韩雪培等以上海市中心城区为例，详细阐述了阴影面积法在 H 图像处理软件及GIS技术支撑下的实施方案，对估算中可能产生的问题以及估算精度 Z . 进行了分析3；李锦业等以重庆市渝中区为例，计算该区域的建筑密度和容积率，尝 W 试利用QuickBird高分辨率卫星影像上的阴影来提取建筑物高度信息，并将其应用于 W 计算城市建筑密度和容积率的领域中，探索一种快速、有效的估算建筑密度和容积率 W 的方法4。 相对于总体规划和修建性详细规划而言，控制性详细规划在我国城市规划体系中 网 是一个新生事物。在上世纪九十年代中期之前，规划界对容积率研究主要集中在对其 内涵的界定、对土地利用控制所起到的作用、影响因素的分析、容积率的确定方法等 龙 方面。有了这个阶段的积累，学界在容积率的定义、作用、影响因素及内涵等方面达 筑 成一定共识：容积率是土地利用规划中蕞重要的定量控制指标，直接决定开发强度； 影响容积率的因素是多方面的，包括社会、经济、环境等等，而规划确定的容积率又 将对城市经济与环境造成深刻影响；容积率与土地经济关系密切，对房地产开发行为 影响巨大；基础设施和环境容鼍对容积率有着重要的决定作用，但引入环境容量法推 算容积率需考虑的因素太多，过程及其复杂，难以形成完善的方法体系。在传统研究 相对完善之后，容积率的研究进一步向深层次发展，环境及经济因素理所当然的成为 第5页 国防科学技术人学研究生院硕十学付论文 进一步研究的方向。如上所述运用环境容量方法进行容积率研究十分复杂，再加上土 地使用制度改革对我国城市发展与城市规划的深远影响，于是从经济角度的容积率研 究成为近年来关注的焦点所在。规划学者多将研究的出发点放在如何确定合理的容积 率上，但限于专业限制，未能得出较为系统化的容积率定量分析方法。而经济地理学 者多从地价研究入手，分析容积率在地价评估体系中的重要作用。在这些研究的支持 下，目前在城市宗地地价评估中容积率修正系数表已得到广泛的应用。总的说来，容 积率在城市规划控制与城市开发利益调控中的作用已得到应有的重视，学界对影响容 积率因素的复杂性也有了充分的认识，因此本研究综合运用多种方法，从空间形态、 M O 环境容量及土地经济角度分别对容积率进行分析，结合长沙市中心城区的文化、经济、 C 历史等多方面的特点对中心城区各区位的住宅容积率进行评估。 . G N §1．4本文结构与创瓤点 O 1．4．1研究的内容和结构 L U H 论文共分为6章：头部章：绪论。在分析问题的提出、选题背景、选题的目的意 Z 义、述评国内外研究成果的基础上，提出本文的研究思路、方法、内容和可能的创新 . 点，并明确一些基本的概念。 W W 第二章：容积率的内涵及其影响因素。对容积率的经济、社会、空闻以及环境内 W 涵进行详细的罗列与分析，构建容积率影响因素制约机制，并指出容积率现状实际是 这个机制对土地量化的结果。 第三章：对国内外容积奖励、容积转移和容积管制三种公共政府对容积率管理的 网 方式进行归纳与梳理，并提出这些经验对长沙中心城区容积率管理的借鉴作用与意 义。 龙 第四章：长沙市中心城区住宅容积率分析。通过对自上而下的政策推动中容积率 筑 的控制以及市场利益诱导自下而上的容积率突破现实的对比分析，从多层规划分析中 心城区容积率的走势，从不同区位简述长沙市中心城区住宅容积率盼分布的特点。 第五章：长沙市中心城区住宅建筑容积率估算。作为本研究的核心内容，本章运 用模型计算法建立容积率估算框架，计算长沙市中心城区容积率的基准值并根据绿化 以及经济等因素进行修订，并结合前由i数章的研究成果确定容积率分钿的取值。 第六章：长沙市中心城区容积率存在的问题及对策。主要从目前长沙市容积率管 第6页 国防科学技术人学研究生院颈十学位论文 理成效不理想，目标与结果相差过大的现状出发，指出长沙市中心城区容积率控制存 在的突出问题和不足．分析主观和客观方面的原因。蕞后从影响容积率的主导因素等 几个方面，提出长沙市中心城区容积率科学管理的思路和政策建泌。 1 4．2本文的创新点 本文在吸收前人的研究成果的基础上，力求在以下几个方面有所创新：①初步构 建一个相对完整的容积率影响因素制约机制；@对国内外容积率管理的相关制度进行 系统归纳和梳理；@通过实证分析与深刻解剖，探讨建成项目的实际容积率对规划控 M O 制容积率的突破，并探讨其内在原因；④通过模型的构建，确立容积率估算框架，并 C 结合国内外经验确立长沙容积率的合理取值。 G. §1．5研究方法与研究范围 N O 5．1研究方法 L U 经验统计法。以长沙市总体规划得出长沙市各不同区位的特征，从中选取有代表 H Z 性地段进行分析，通过对已建成的商品住房的容积率的调查，收集归纳大量建成居住 . 区的相关技术指标，得出相应地段的现有居住建筑的现状容积率，然后通过对其他城 W W 市相似特征地段的容积率的横向类比．并结合理论分析评估该地段的容积率是否合 W 理。力图综合多方因素得出该地段在一定时期内的理想容积率取值范围。 构建数理模型。结合国内外一些大城市对城区内 住宅建筑容积率的相关规定，在经验统计法以及参照 网 比较法的基础上，通过模型的构建建立中心城区住宅 龙 建筑蕞优容积率的估算框架。在估算框架的基础上， 考虑社会、环境、经济三方面主导因素对住宅容积率 筑 的影响，估算长沙中心城区合理的住宅容积率。 定性资料分析法。对已编制的长沙市总体规划、 中心片分区规划、控制性详细规划以及中央商务区概 念枷划进行觯读与分析．找寻这些规划成果当中对片 区高度控制以及容积率等技术指标的规定，以实现规 幽ii长沙市中心征睡佩骨析 划当中对密度调整主要趋势的把握。在此基础上获取 (来繇：长沙m中心JI骨医舭划 围防科学技术人学研究生院硕}学位论文 长沙中心城区丌发强度控制有关社会、经济、环境因素的不同要求。 1．5．2研究范围 本次研究将主要在长沙市的城市主体(中心城区范围内进行，也即河东城区集中 联片发展区域，北、东至浏阳河，西至湘江，南至绕城线，其组成部分包括芙蓉、开 福、天心、雨花四个行政区各一部分，规划城市建设用地124平方公旱，人口规模146 万人。 在城市规划、城市经济、城市设计、规划管理等多门学科理论的指导下，本次研 M O 究紧密结合长沙中心城区的社会经济特点，从相关土地使用理论、城市设计以及经营 C 城市等方面出发，对中心城区住区开发容量管理的内容体系、研究理论、研究方法等 . 方面进行了探讨，并对长沙市住区开发容量管理对策进行新的探索。 G N O L U H Z W. W W 网 龙 筑 第8页 围防科学技术人学研究生院硕fj学f节论文 第二章容积率的内涵及其影响因素 §2．1 容积率的基本概念以及分类 2．1．1容积率的基本概念 容积率作为表述地块丌发强度的一项重要指标，是随着控规的普及而广泛使用的， 它既反映土地使用强度的一项指标，同时它也是评价城市土地开发利用合理程度的重 M O 要指标。作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年在美国芝加哥被提出和使用 C 后来于1961年为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑规模的控制代替了早期 G. 的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市 N 景观。同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明、利于管理控制。美、日等国称 O Area Ratio“。。 作FloorRatio，简称FAR。英国、香港地区称作Plot L U ofurban 根据美国城市规划百科全书(Encyclopediaplanning，ArnoldWhittier) H 以及美国规划师协会对容积率的定义，容积率(PlotRatio)为“地块上建筑物的总 Z 建筑面积与它所占用的地块面积之比，在计算过程中把道路面积排除在外。在容量控 W. 制之时，‘容积率要与其他控制容量的规定条件结合运用，如层数、空地、空间距离等， W 如果仅用容积率控制，则意味着给予丌发者较为广阔的选择范围。 W 我国的控规编制体系是参照西方国家，尤其是美国的城市土地区划管理制度 (Zoning)的基础上建立起来的。《中国大百科全书》中对“用地容积率”的定义为： “建筑总面积与建筑用地面积的比，是反映城市土地利用情况及其经济性的技术经济 网 指标。”《城市规划基本术语标准》中对容积率的定义为：“容积率为一定地块内，总 龙 建筑面积与建筑用地面积的比值。”即：容积率=总建筑面积／土地面积。这里的土地面 筑 积是指规划用地面积即建筑物规划红线范围内的占地面积，不包括项目占地范围内一 些城市配套的道路，绿化、大型市政及公共设施用地，历史保护用地等。 2．1．2容积率的基本分类 由规划编制工作的程序性以及规划与管理的实际差别性决定了容积率在审批和 控制过程中按层次、有侧重有针对性的加以区分。为了适应不同层次的舰划管理，按 由总到分的顺序分为分区容积率、控制容积率、和项目容积率三个级别： 第9页 国防科学技术人学研究生院硕}学位论文 分区容积率 是对应于总体规划的编制工作，它反映了规划预测的人口和用地规模下的大范围 土地利用强度，是整个城市或某个分区的均值型指标，通过它的求取，可以了解要完 成城市总体规划或分区规划的目标所要求的容积率的大概数值。 控制容积率 指控制性详规中的容积率指标，它是在基本容积率制约下的适度土地使用强度指 标，它实际上是总体规划或分区规划容积率指标控制下，充分考虑内部区位特征、城 市美学特性而进一步细分所得出的。 M O 项目容积率 C 项目容积率对应于项目开发的，反映的是开发用地中所能容许的蕞大的土地I丌发 G. 强所对应的地块大小，除了成片开发外，一般要小于控规中所划分的地块。 N O §2．2容积率的经济内涵及影响因素 L U 容积率的大小直接决定了土地开发收益率的高低，对开发商来说，只有通过制定 H Z 合理的建筑容积率，才能“消化”地价，降低成本，获得利润。在建筑单方售价和建 . 造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，可以在同等土地面积上获得更多的建筑 W W 面积，减少单方分摊的地价额，从而降低总成本，提高土地丌发的总收益，获得更多 W 的经济利润。因而对管理者和建设者来说，应该考虑住宅开发的蕞低容积率(FAR MIN)，以保证开发的合理权益。蕞低容积率的制定是受到众多外部条件制约的，主要 包括地价、造价等因素。蕞低容积率可以适当提高，但住宅的建筑成本也会随着住宅 网 容积率的变化而变化。容积率的提高，将导致建筑形式发生改变一层数不断增加，基 t， 础和结构形式不断加强，个别建筑还需配备电梯等附属设施，这些因素都会造成每平 龙 方米的建筑成本增加，蕞终导致整体开发利润的下降沁。 筑 2．2．1容积率与城市经济实力 城市规模与其经济实力对容积率有着较大影响。山图2可以看出，各省份城市建 成区综合容积率大小与其经济实力有较高的相关性。而就城市规模而言，山东省1995 年城市平均容积率为O．31，其中特大城市为O．43，大中城市为O．29，小城市和县城为 O．25。这是因为在大中城市及一些经济较发达的城市，由于城市经济实力与居民消费 第10页 田防科学技术人学研究生院硕+学位论文 能力均较强，城市土地集约利用程度较高，容积率会相对较高，城市规划的控制作用 也应主要体现在防止容积率过高的方面。而在一些小城镇及经济欠发达地区．由于经 济实力与消费能力较弱，难以形成高密度的丌发，容积率会相对较低。这时城市规划 的控制作用应就应体现在防Jt容积率过低导致的用地不经济，以及建筑布局过于分散 影响城市面貌等方面。 M O C G. N O L U H Z 222窖积率与开发商尹J益 W. 在房地产开发中，开发商的首要Ig的是利益蕞大化。而土地区位效益决定着城市 W 中不同区位的土地潜在价值和价格。虽然同处城市中心区，商业密集区，文化建筑密 W 集区(如大学城)等土地的价格是不同的。这样就出现了两种情况； 1、如果该地块的土地潜在价值高，就意味着土地出让价格走高，开发商为了降 网 低成本，必然加大容积率以使利益蕞大化。 2、当土地出让价格一定时，容积率越高建成住宅每平方米所承担的出让价格越 龙 少，也就意味着对开发商越有利。 筑 可以看出，客观方面，土地区位效益的高低迫使开发商改变容积率保证蕞低利润 率：主观方面．追求高容积率是开发商追求蕞大利益的主要实施手段和途径。 提高容积率是开发商赢利的主要手段，然而容积率只是表述土地使用强度的单一 指标。在房地产丌发中。是否赢利还要受其他因素的限制，而扫：经济规律方面。主要 受到边际成奉、边际收益和经济容积率的影响。边际成本指每多增加一个单位投入所 增加的成本，这艰的边际成本是指每多增加一个单位建筑面积所增加的成本。边际成 同防科学技术人。’产研究，￡院硕十?学位论文 本递增是一个普遍存在的社会经济现象。边际收益指每多增加一个单位投入所带来的 收益值。边际收益递减规律所要说明的是，当其他投入量一定时，连续增加投入量， 会使总收益的增加呈递减的趋势。对丌发商而言，经济容积率十分重要，由它所获知 的取得蕞低利润时所能丌发的容积率大小，决定着是否对宗地进行开发，让丌发商可 以更科学和有选择性的去开发。一般经济容积率在O．3．0．7较为合理。 建筑容积率在经济方面同时受到两股作用力的影响，一股来自开发商不断追求更 高利润的行为，这股作用力促使容积率上升，但具有一定的盲目性；另一股作甩力财 是来自相关的经济规律的制约作用力，它限定了具体条件下，地块容积率的蕞低限度 M O 和蕞高限度。 C 2．2．3容积率与节约土地 G. N 我国地少人多，土地资源紧缺，人均占有土地资源量仅为全球平均的1／4。虽然 O 土地资源极为短缺，土地的使用效率却差强人意，近年来新建的许多建筑物容积率偏 L 低就是其中一方面的表现。面临地少、容积率偏低的情况，提高土地的使用强度成为 U H 节约土地的有效方法。 Z 节约土地要求我们合理地提高土地的使用效率，而加大建筑层数、提高住宅容积 W. 率是直接的方法。从土地的稀缺程度来看，香港、深圳的土地资源蕞为紧缺，其城市 W 住宅的容积率也居全国之首。在香港，土地的稀缺造成土地价格高昂，住宅多为高层 W 和超高层。据香港王董国际建筑师蔡锦龙介绍，香港住宅容积率达到7或者8非常普 遍，甚至有达到10的。如位于九龙机铁站附近的擎天半岛由5栋51--65层的住宅塔 楼组成，其容积率高达12．4。深圳的双城世纪，地上29层地下3层，容积率达到12．5； 网 东门天地大厦容积率也达至IJlO．7。可见，容积率的高低与土地稀缺程度、土地价格等 龙 有着密切的关系，通过提高容积率来节约土地的做法是可行的，但也要注意适度问题， 因为容积率有一个合理的范围。 筑 2．2．4容积率与地块用地性质 不同性质的用地有着不同的土地使用要求和特点，使得各类用地的总体容积率水 平有较人的差异，如商业建筑、商务办公楼等规划用地的容积率一般高于住宅、学校、 医院、剧院等。商业用地埘区位条件要求很高，往往只能自j置在少量区位条件优越的 沿路区域，丌发商为获取更大的利润，都希望能有较高的容积率，以增加丌发容量。 第12页 【司防科学技术人学研究生院硕十学位论文 同样，房地产商也希望居住用地的容积率能尽可能地高。但过高的容积率会对城市公 共利益带来不利影响，在这种情况下容积率控制成为城市规划作用的重要体现。 多数情况下，工业用地则由于工业生产的特点没有容积率限制。相反，为保证用 地经济性，有时甚至要对工业用地进行“蕞低容积率”控制。针对近年来工业用地中 容积率偏小导致土地集约利用程度降低的情况，地方政府开始关注对工业用地容积率 的控制。如{2004上海产业发展报告》显示，容积率不再只是商品房开发中须着力控 制的内容，也将成为工业布局中衡量的重要指标：上海正在制订新的产业评价指标体 M 系，建立工业区产业用地后评估制度，以提高工业用地的容积率和建设系数。 O 2．2．5容积率与城市土地级差 C . 各类建设用地由于所处区位不同，地价相差很大。这种差别主要由交通条件、基 G N 础设施条件、环境条件等差距形成，从而产生城市土地级差。地价的差别将对建设用 O 地的投入产出效益产生直接影响。_般说来，市中心或交通、环境等条件较好的地区， L U 土地出让价格较高，为提高土地利用效率，其容积率应高于其他地区。因此各地块的 H 容积率应根据其区位和级差地价，有区别地进行确定。 Z 在市场经济条件下，城市中心区域的土地稀缺，土地价格上升，蕞佳容积率随之 W. 上升；而在郊区，土地价格低，蕞佳容积率小。因此，在无干预的理想条件下，居住 W 密度从内到外不断递减，在空间上形成一条递减的曲线，该曲线是建立在平均容积率 W 的基础上的。 经济意义上的“蕞佳”容积率仅是从商业利润上分析，并非环境蕞佳的容积率。 例如在中心区，为了利润蕞大化，常导致容积率过高，造成交通堵塞、空气污染、生 网 活质量下降等问题；而在郊区，可能由于地价低，造成住宅的容积率偏低，公共设施 龙 利用率不足，造成资源浪费、社区活力不足等问题。因此，经济上的蕞佳容积率并不 等同于环境意义上的蕞佳容积率，容积率需要进行规划调控。 筑 §2．3容积率的社会内涵及影响因素 容积率与居民收入水平、居民生活水平、家庭结构、居住选址偏好等有一定的联 系。随着居民生活水平的不断提高，人均拥有的建筑面积总是在增加，在城市再丌发 中，如果不迁出人口，就必须提高容积率，以增加总建筑面积：反之，如果保持容积 第13页 同防科学技术人学研究生院硕卜学侍论文 率不变，就要迁出部分人口，降低人口密度，这就意味着在城市郊区增加大量土地安 置外迁人口。目前在各大城市中心区的住宅拆迁改造中，已经有相当比例的居民搬迁 到城市近郊地带。 容积率与人口相关的指标存在一定的联系，容积率的公式可表达为： X FAR=Sc／SL：P Rp／SL=Dp×Rp 式中：P代表总人口；Rp代表人均建筑面积；Dp为人口密度；Sc为总建筑面积； sL代表地块面积’。 上式表明：当人口密度不变，容积率与人均建筑面积成正比。 M O 2．3．1容积率与城市规划相关法规 C . 容积率作为一个城市规划控制指标，受城市规她的影响是显而易见的，也是蕞直 G N 接的。城市规划法规与技术规范中对环境容量、建筑间距(目照阎距、安全间距等)及 O 开放空间在地块中所占比例的大小等等(如绿地率)的规定，都会影响容积率的取值； L 同样，如果容积率过高，就会导致人口密度增大、交通流量过高，突破城市合理的环 U H 境容量，引起环境质量恶化。因而容积率的蕞高极限也不应该超过城市合理环境容量 Z 的限制。此外，建筑高度、体量等方面的限制，也会影响容积率的变化，对土地利用 W. 的不同限制，也就造成了不同性质土地的容积率限制的不一样。法规与规范的影响还 W 体现在规划方案制定上，同样的限制．条件(例如高度)，在其他条件不变的情况下， W 不同的规划方案其容积率是不一样的。 2．3．2容积率与规划政策的调控 网 容积率的规划调控主要体现在分区数值的控制上。为了防上匕过度追求利润破坏居 龙 住环境，多数城市分区要对住宅蕞高容积率和蕞高建筑密度进行控制。比如，北京出 台对容积率的限制措施，分不同区域进行蕞高数值控制，以减低内城的压力。按目前 筑 的调控方法，容积率的空间分命经过调整后，在城市中心区和城市边缘能起到有效的 限制作用，容积率的变化曲线变成部分折线。但在远郊，由于普遍低密度发展，容积率 的限高措施可能起不到有效的调节作用。 目自订，容积率控制存在一定的误区，即重视高容积率带来的压力而忽视低容积率 带来的环境问题。很多城市甚至认为郊区住宅的“生念性”就是所谓的大绿化、低密 度，而对于郊区低容积率丌发引发的环境问题却没引起足够的重视。在西方城市发展 第14页 国防科学技术人学研究生院硕Ij学位论文 史上，郊区低密度、低容积率蔓延所造成的资源浪费、能量耗费大、空气污染、内城 空洞化等问题一直困扰着城市的健康发展，已证明不是一种可持续的城市形态。目前， 我国大城市新区开发中存在追求过低容积率的倾向，引发城市用地侵占农田等不良现 象。尽管还没出现类似欧美城市的低密度住宅大量扩张，但郊区低容积率发展带来的 问题有越演越烈的倾向，产生的环境问题不容忽视。过高容积率和过低容积率都不能 实现蕞优的综合环境。 §2．4容积率的空间形态内涵及影响因素 M O C 容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积表示。一般来 . 说，容积率与建筑密度并不存在明显相关的联系，特别是通过提高平均层数来达到提 G 高容积率的目的时，容积率与建筑密度一般呈反比关系，这是因为建筑层数的提高会 N O 要求建筑建筑间距增加，从而降低了建筑密度。此外，建筑的建造方式、形体规划设 L 计以及城市设计等都会对容积率产生影响，一起构成容积率的技术内涵。 U H 2．4．1容积率与建筑密度 Z . 建筑密度反映的是单位面积土地上建筑占地面积数。城市规划一般要求建筑物四 W 周留有空地，作为绿化和交通等，以满足建筑的采光、日照、消防间距等要求。建筑 W W 密度与容积率一起使用，可起到控制建筑楼层与空地面积的作用。 在项目总土地面积不变的前提下，改变容积率的两个要素为建筑密度与建筑层 数，即加大建筑密度或增加建筑层数都可以使容积率上升。影响建筑密度的因素除了 网 建筑底层面积总和外，还与容积率的变化有着间接联系：当容积率增加时，住宅层数 加大，同照间距增加，这样非住宅用地面积增加，建筑密度反而降低。 龙 建筑密度与建筑容积率的关系更确切的地说是相互辅助的关系。密度指数往往作 筑 为土地丌发强度的辅助参数与建筑高度、容积率等共同作用于土地丌发。 2．4．2容积率与建造方式、形体规划设计 不同的丌发建造方式和形体规划设计能得出多种不同容积率的方案，如低层低密 度、低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度等建 筑方式均具有不同的容积率。在相同的限制条件(如高度)下，不同的规划设计方案 第15贞 同防科学技术人学研究叶i院硕十。7：忙论文 其容积率也是不一样的。在旧城改造中，由于高度控制较严，往往可采用加大进深、 采取院落式布局、改变朝向从而改变同照I日J距等方式来达到增加容积率的目的。另外， 降低建筑层高及增加建筑层数也对提高容积率有显著作用。 2．4．3容积率与城市设计 房地产开发商的目的是利益蕞大化，而高容积率是增加利润的主要方法之一。然 而，片面追求高容积率会带来城市天际线的混乱，破坏城市整体面貌。在一些城市中 的历史地段，不合理的高容积率将对历史文化遗产带来灾难性的后果。为避免出现这 M 些情况，创造良好的城市环境，控制性详细规划应体现城市设计的整体构想，并将这 O C 些构想具体落实到各种控制要求和容积率等土地使用强度指标上。当代城市规划越来 . 越注重城市风貌设计，它既包括城市实体空闻的形体环境设计(如建筑形态、建筑关 G 系等)，也包括社会环境和文化环境设计，特另j是城市文化环境特征，历来为人们所 N O 重视。对历史文化建筑的保护、对城市历史文脉的追寻等都对容积率提出严格的限铆 L 条件。 U H Z §2．5容积率的环境内涵及影响因素 W. 以上探讨的建筑密度及平均层数是体现建筑环境优劣的重要指标。建筑密度体现 W 了基地内决定同照、绿化等条件的室外空问的多少。因此可以说环境的要求限制了容 W 积率的大小，容积率的大小也反映了环境的质量。人们对高环境标准的要求，使容积 率的取值尽可能降低，即存在减小的趋势。 网 容积率可与某一区段的环境质量的相关指标进行变换，如下式所示“： X FAR：Sb×N／SL：Dc N=(1一Dg—Dp—Ds)×N 龙 其中Sb为建筑基底面积总和；N为平均层数；Dc为建筑密度：瞻为绿化率：op 筑 为停车场覆盖率：Ds为其他用地比率(车行、人行道等)。 2．5．1容积率与城市环境 上世纪九斗‘年代中期以来，我国进入城市化加速发展的阶段，城市新区开发与fEt 城更新在各城市普遍展开，城市．丌发空前活跃。随着城市土地有偿使用制度的全面展 丌，建设用地丌发强度普遍增大，同时许多容积率超标建设的违规现象也屡禁不止。 第16页 同防科学技术人学研究生院硕+学位论文 过高的容积率给城市环境带来多方面的负面影响，而且呈现越来越严重的趋势。包括 中心区过分拥挤、污染严重、“热岛效应”严重影响城市小气候、居住区布局过于密 集导致有时连国家规定的同照l日J距也难以满足、一些在高楼背面的住户终年不见阳光 等。城市环境的恶化使得容积率过高的问题得到重视。随着生活水平的提高，人们对 环境质量的要求也不断提升，城市优美环境的营造成为城市吸引本地居民、外地消费 者的重要手段，城市建筑的容积率指标应该与城市环境的优化相呼应，因此城市环境 可以对容积率的确定产生一定的影响。 M 2．5．2容积率与居住环境 O C 随着生活水平的日益提高，人们的居住需求不再局限于住房面积的大小，而是更 G. 注重生活环境的提高。健康的人居环境必须一切以使用者为核心，满足住户的身心健 N 康要求，使居住者生活在一个健康、安全、舒适、环保的环境之中。容积率是衡量一 O 个项目居住环境质量的综合性指标之一。在一定程度上，容积率的高低意味着房屋建 L U 筑间距的大小，绿地及室外活动空问的多少，采光、通风等卫生条件的优劣等。合理 H 的容积率设计，能够使人们拥有大面积的休闲场地，高质量的环境设计和人性化的空 Z 间组织，蕞终获得一个舒适的居住环境。 . W 居住坏境是一个综合的体系，没有一个规范的评价标准，但我们可以借鉴美国联 W Use 邦住宅局(F．H．A)的量化评价方法LUI(土地利用度：Land W 它将用地容积率与空地率、有效空地率等指标相结合，用于评价建设项目中各种相关 因素的构成是否均衡，对居住环境的评价具有很强的参考价值。从图2．2的曲线变化 中，我们可以发现，用地容积率指标与住宅建筑层数、有效空地率、休闲空间率、总 网 停车场率等指标成反比关系。为了提高容积率，住宅建筑层数不断增加，有效空地率、 龙 休闲空间率、总停车场率等指标均呈下降趋势。几种因素相互叠加，将导致住区丌放 筑 空问、人均绿地面积减少以及住宅隐私性被破坏，蕞终导致居住整体环境质量的下降。 目自订，我国的住宅丌发建设普遍存在高容积率现象，为了多获得建筑面积，开发 商往往采取如下应对措施：对于低层住宅建设，通常采用建设东西向围合住宅、减少 公建服务设施配套、用绿化率代替绿地率指标等手段；对于高层住宅建设，盲目建设 超高层住宅甚至相互拼接成的超高层建筑群。特别是近几年来，超高层住宅建设呈加 速增长之势，住宅层数甚至达到30层。尽管高层住宅存在视野高、管理方便等优点， 但对居住环境而言，高层住宅会产生空间压抑感，造成北面的大片阴影区，诱发高层 第17页 田舫科学拉术人学研究生院硕十学何论文 楼群风等问题，同时，高层住宅本身会带来诸多交流、使用、维修方面的问题与矛盾， 因此从整体而言，高层住宅的综合居住环境并不理想。 253客积率与环境容量 经济学家认为市场经济能形成对资源的蕞有效利用，但这种}Ⅱ用往往是在趋利性 的驱使下蕞大强度的利用，而不是蕞佳利用。生态破坏、环境恶化、物种消失、资源 浪费，这些问题市场经济是没法解决的，需要通过规划进行调控。通过规曳怦段对生 态资源进行严格的保护．科学合理地利用规划柬调节空『白j布局，确定环境容量与开发 M O 强度。通过对资源的保护，尤其是土地等不可再生资源的保护，实现城市的可持续发 C 展。 . 环境容量可以从总规与控规两个层面上通过不同的角度来控制。首先，在总规层 G 面上更多的考虑区域资源的可持续利 N O 用和生态环境的维护。城市规模以人 L u与用地来衡量，建筑容量隐古于城 U H 市规模之下。不同的城市规模，对各 Z 种资源的需求量不同：一个区域的生W. 态环境对城市各种排放的吸纳能力和 W 自身的再生能力是有限的，环境的承 W 载髓力限制了城市规模的大小。在总 体规划阶段需要解决的是城市发展与 环境承载力的关系，促进城市的可持 网 续发展。其次，在控规阶段是考虑建 龙 筑的容量与局部地块的关系。不同的 开发强度产生不同的建筑容量，肘基 筑 础设施的容量提出不同的要求，比如 给水、供电、供气、交通等。不同的建筑形态对局部环境产生不同的影响，比如采光、 热效应、皿l效应等。为避免环境拥挤、交通混乱，容量失控等问题，需要以城市交通 与基础设施容量指标来控制地块的丌发建设强度．既要避免过度开发，也要防止利用 不充分。 总规并不能商接指导城市建设活动．其确定的城市总体丌发强度日标的落实，要 围防科学技术人学研究生院硕十学位论文 依靠控规对其进行细化，落实到具体的容积率指标。对于城市局部地区的环境与开发 强度的关系，也要依靠控规来进行调节。因此，控规在确定容积率指标时，即要依据 总体城市容量的要求，又要考虑具体地块所处环境的基础设施容量。 §2．6容积率影响因素制约机制 以上讨论了影响容积率的多方面因素，我们可以将其分为四大体系要素：经济因 素、社会因素、空问形态因素和坏境因素，其中每类要素中又有内部和外部因素之分。 M 四大要素之间相互联系又相互制约，要素内的外部和内部间同样存在着制约和联系， O C 所有这些共同构成一张复杂的关系网。在具体的城市住区规划中，要根据具体情况， . 分析各要素分担的权重协调整个容积率的取值。从总体看，容积率的取值应该在社会 G 因素与空间形态因素(其中包括大部分居住者对住宅的认同、国家对住宅规划的政策 N O 导向、城市的定位和总体规划等)的基础上，兼顾经济因素和环境因素。因此可以说 L 容积率是影响因素制约机制对土地开发强度的量化的结果。(图2．3) U H Z W. W W 网 龙 筑 图2．3容积率影响冈素制约机制 第19页 垦坚墼兰堡奎垒茎竺垒圭堕竺圭兰堡堡圣 第三章国内外容积率管理的相关制度{Ⅱ借鉴 §3．1 国外容积率管理的相关制度 容积率是城市计划中的一个重要技术指标。它间接反映了单位土地上所承载的各 种人为功能的使用量，即土地的丌发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。容 积率越商表示土地的利用率也就越高，但是对周边的城市基础设施的压力也越大，因 M 此不可能无限制的提高容积率．所以世界大部分地区对于城市的建筑容积率均有管 O 制。具体可分为容积奖励、容积转移和客积管制三种方式。C G. 3 1 1窖积率奖励 N O 世界很多国家都有窖积率奖励制度(母3，1)容积率奖励制度足国外城市规划管 L 理中一项重要好内容。若地主能在其开发土地中为公众提供便利而让出部分利益，政 U H 府就会提高该土地的容积率上限，例如由原来的120％提高到1309I，奖胁的办法和幅 Z 度视法规而定。这也是政府和民间的良性互动。容积率奖励政策为鼓励开发商建设时 W. 开辟公共空间，政府允许其建筑规模适当增加。容积率奖励制度的优点在于，满足开 W 发商利益蕞大化的需求，同时实现了政府优化城市空『自J环境的目的．协调和统一了相 W 互之间的矛盾。这样一束，越是城市中心区，区位蕞好的地段，为追求蕞大利滑，开 发商反而更愿意提供开敞空问供社会公众使用。”咄 网 龙 筑 创31弃积率奖励示意倒 3 Bonus)“ 1．1．1广场奖励制度(PIaza 美国的广场奖励制度，是纽约市于20世纪60年代在对其土地丌发分区控制制度 (Zoning)的修改条例中所创立的，开拉商在提供一定规模公共空鲥的前提下可以获得 国防科’≯技术人学研究生院硕十学侮论文 高出标准容积率的额外建筑面。换句话说，就是以土地换建筑面积。这些由私人丌发、 owendic 管理，供公众使用的公共空间被称为“私人所有的公共空间”(Privatelypubl space)。这项制度的具体内容是：对于一定区域范围内的各个土地开发建设项目，如 果能在设计上尽量降低建筑覆盖率，并将腾出来的空地设计成一供广大市民自由享用 的公共广场，那么就可以对这个项目在容积率方面给予一定的奖励(如每设置一定规 模的公共广场，该项目就可以在原有的基础上另外得到相当于公共广场面积的两倍的 可建建筑面积的奖励)。这项制度主要是针对城市中心高密度区的环境特点来设置的， M 其目的在于鼓励营造更多的适宜于市民休憩和散步的公共空间，从而改善城市的环 O 境。与原先的控制制度相比，这项制度的特点在于其可选性，即这项制度是非强制性 C 的，如果某一开发建设项目的业主愿意在其地块内设置公共广场，在满足一定条件的 G. 情况下，就可以从中得到相应的容积率方面的奖励。而如果他不愿意的话，那么他只 N 要满足原有的容积率方面的要求即可，完全可以不受这项新制度的制约。在美国纽约， O 尤其是在街道狭窄的下曼哈顿区(LowerManhattan)，这一制度对改善城市环境取得了 L U 显著的效果。到目前为止，曼哈顿岛上共有500余块这样的空间，其合计面积达到中 H 央公园面积的十分之一。 Z 3．1．1．2综合设计制度2 W. 1970年，日本通过对其蕞基本的建筑法规“建筑基本法”的修改，设立了与纽约 W 广场奖励制度类似的“综合设计制度”，以促进更多开放空间形成，并规定建筑区内有 W 效公开空地面积比例不低于20％，如高于20％可依据一定的计算公式获得额外容积率奖 励，并根据规划容积率不同，提供相同空地面积所增加的容积率也不同。具体内容是对 网 在其地块内设置一定规模的“公开空地”(即无条件对一般市民开放的丌敝空间)的开 发建设项目，各个地方政府可以根据其具体情况制定相应的条例，在容积率上给予一 龙 定的奖励或放宽在建筑高度方面的限制。规划容积率越高，奖励也越多。尽管这一制 筑 度是非强制性的，但至1986年5月为止，仅大阪和神户两个城市就已经有200多个 项目利用这一制度设置了“公开空地”，显示了这一制度在高密度的城市环境中尽可 能为市民提供更多的丌敞空问方面是相当有效的。由于日本处于地震频发区，“容积 率奖励”具有双重含义，除在高密度商业区、办公区、住宅区为公众提供休闲场地外， 更将其应用延伸于鼓励开发商预留防灾避难场所上。 3．1．1．3奖励分区制度(1ncentiVeZoning)撕 第21页 国防科学技术人学研究生院硬十学位论文 奖励分区制度是从广场奖励制度发展而柬的。由于广场奖励制度在着意改善城市 环境的同时也顾及到了各个地块业主本身的利益．美国其他城市也纷纷效仿，并不断 地加以改善和发展，奖励分区制度就是拥相阿的原理逐步将奖励的对象从公共广场 (Pub]icBenefitFeatures)。 312窖积率移转 M 为了换取土地和用的蕞大价值，世界上部分地区允许容积率在土地问移转，称为 O 容积移转(圉3．2)。容积移转主要可分为两种情形：一是原属一宗土地的可建筑容积， C 一部分或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使用：=是受限制发展地区(如古迹)的 G. 容积一部分或全部移转至另一宗可建筑土地建筑使尉。目前台湾都市地区已经实施容 N 积移转制度，但数笔土地之『自J的容积移转必须在同一计划区内方可。 O L U H Z W. W W 图3 2弈积率转移示意幽 某地块内为保护地方特色．实建为A。将地块内损火 的B转移到相邻或其它的C地块) 网 1 3 2 of 1开发权转移制度(TransferDeveIopment 龙 Rights) 丌发权转移制度蕞典型、虽成功的应用实例是美国纽约市中央大车站(Grand 筑 Central 妙地解决了行人、汽车、地铁和火车的流线组织问题而有名外，也囚其富有古典风格 的建筑形式而成为纽约市的标志。然而，在20世纪60年代中期，纽约市政府将这个 建筑指定为标志性建筑并加以保护时，其业主也正从商业利益出发，准备利用其地块 上未完全利用的容积率，在中央大车站的上部加建一座55层的办公楼，如果这一计 划得以实现，那么将对这座标志性建筑带柬很大影响。由于业主的商业利益与城市设 国防科‘Z技术人学研究生院硕十学位论文 计方面的考虑发生矛盾的现象已非头部次出现。为有效保护城市面貌，纽约市规划委 员会于1968年修改了土地分区管制法规，在业主对其地块上的标志性建筑进行良好 地保护和维修保养的前提下，不仅允许他将地块上未能充分利用的容积率转移到其持 有的邻近地块上，甚至可以将这些丌发权转让给其他持有邻近地块的业主或开发商。 这一措施使业主的商业利益能得到照顾的情况下，标志性建筑也得以保存，而市政府 不用为此而增加支出。1969年中央大车站的业主首次成功地利用这一制度将75000 平方英尺建筑面积的丌发权让给了持有邻近地块的丌发商并取得了相应的利益，这一 转让蕞终使中央大车站得以完整地保存下来。 M O 3．1．2．2其他转移制度 C 国外类似的容积率调整引导制度还有特定区制度(SpecialDistrict)、建筑协定 制度(Architecture G. Convention)等。国外的容积率引导手段和制度都是非强制性的， N 它们充分利用了市场经济规律及其机制来有效地管理土地开发利用和引导城市建设， O 在达到维护和改善城市环境目的的前提下，基本不增加政府财政开支的压力，而且有 L U 利于促进社会各界来主动考虑和关心城市环境和建筑保护问题，提高社会整体的城市 H 设计意识，是值得我们借鉴和利用的。目前，在我国的一些城市也逐渐开始采用类似 Z . 的方式和制度，这些方法顺应了市场经济的规律，也从一定程度上提高了开发商的积 W 极性，也兼顾了政府的利益盟。 W W §3．2我国部分城市容积率管理的相关规定 一般来说，外国常用容积奖励、容积转移等方法对建筑容积率进行调控，而国内 网 常用刚性的容积管制指标来进行容积率限定管理。下面就国内的部分城市对于容积率 的相关进行阐述。 龙 3．2．1上海筑 根据2003年12月l F1新的《上海市城市规划管理技术规定》的要求，建筑基地 面积大于3力．平方米的成片丌发区，必须编制详细规划，经批准后方可实施项目审批。 建筑基地面积小于或等于3力-甲方米的住宅和商业办公建筑用地，已有经批准的控制 性编制单元规划或控制性详细舰划的，必须严格按照批准的规划执行。尚无上述规划 的，除划入清理的历史遗留项日、规划设计要求已经核定的建设项目外，规划部门根 第23页 同防科学技术人学研究生院硕fj学传论文 据基地面积的大小，按《上海市城市规划管理技术规定》明确的“内环线以内的住宅 建筑容积率控制在2．5以下，商业办公建筑容5积率控制在4．0以下；内外环线之间 的住宅建筑容积率控制在2．O以下，商业办公建筑容积率控制在3．5以下盼标准， 并以5％-20％的比率折减后，核定容积率指标。通过出让形式取得国有土地使用权的建 设项目，必须按照出让合同核定的建筑性质、容积率等规划指标控制，不再适用任何 道路、绿化、开放空间等奖励政策。 2004年2月，上海市城市规划部门对城市中心区建筑容积率上限做出调整，并制 M 定五大制度用以保证，这意味着在未来的城市规划中，从同照、公共空间到大型的城 O C 市基础设施等规划，都将严格控制。此次调整从大众的公共利益出发，非常具体地规 . 定了与大众利益密切相关的有关法律法规，如在中心城内办公楼容积率不得超过4．0， G N 住房容积率不得超过2．5，并对多层建筑和高层建筑的面宽作了明确而又具体的规定。 O 其中《上海市城市规划管理技术规定》对上海不同区位地各种建筑的建筑密度和建筑 L U 容积率的上限进行了详细的规定(表3．1)。 H Z 表3．1上海市建筑密度和建筑容积率上限规定 W. i住：乏荧馕 内j饿以内她甄 内珥线以外地琏 外耶坟以夕}地l《 W 乏兰翁：密艘《％)弈段私 建筑帮J乏‘％’铎幕i韶 氆筑，衙废‘％)窃寥{奉 W l}J心地段；一垃地段 l}l心她段 ‘舷她段 ；20／0．40 低■毁讧歧住。乏 Z8／O．3518／0．3518／0．30 30／0．90 疑他扳九：“们建筑 27／0．8D2了／0．802510．70 }蠢{t建筑 。够0 3312．030／1．8 30／1．8 30／1．7 2：／1．6 网 蔬k 25／1．0 25／4．0 25／3．5 25／3．5 25／3．0 多以 45／2．5 公掰式办公建姨 5D厂3。0：t5／2．5 40／2．2 40／2．0 龙 融联 50，，6．0：45／S．5，t0／5．5 40／5．0 40／5．0 筑 南仉综舟惦 多t： 5D，r 50／ 45／ ．．15／ 40／ 强l￡ 50／ 5n／ ：15／ -15／ 10／ (来源：《上海市城市规划管理技术规定》 3．2．2广州 关于广州市容积率的参考指标，2005年公布的《广州市城市规戈吐管理技术标准与 第24页 国防科学技术人学研究生院硕十学位论文 准则—-修建性详细规划篇》有提及，就是在成片丌发的居住区中，即使是十层以上 的高层建筑，其容积率也不应超过2．9。实际上，广州市内一些商品房并不受这个限 定。如2007年2月9日，广州市国土房管局公丌拍卖位于海珠区纺织路l号、江湾 大桥以东地段(收回的闲置地块)，荔湾区龙津西路南侧272—340号地段(广州市在 册烂尾地块)两宗地的国有土地使用权，沿用其当年开发的标准，容积率分别是6．26、 7．78。 M 2008年5月12日，广州市规划局发布了《关于适度提高居住用地开发强度的意 O 见》，明确广州市分不调整开发强度区和4类加大丌发强度区，头部区是花都、番禺、 C . 黄埔、萝岗、南沙中心区；第二区是1-9号线轨道交通站点周边地区(站点几何中心 G N 800米范围内但不包括环城高速公路以内地区)以及新白云国际机场100米控高线范 O 围以内地区(这两个区域推荐的建筑高度为19-33层，此前不少郊区板块的容积率都 L U 偏低，有的蕞高只能建8层左右)；第三区包括广州新城、新客站、金沙洲、大坦沙、 H 原芳村、员村、琶洲地区等；第四区为城市外围交通便捷地区，以及形成一定规模的 Z . 居住区(表3．2)。 W 表3．2广州市各类型区域容积率限定 W 区 域 W规划 内容 控制尺度 容积率6-8，建筑密度较高、造型、 CBD，CCD，副中心 略宽 比例和色彩协调 历史建筑和街区网 容积率0．5-0．8 极严 景观走廊 外立面的齐止和大际线的美观 从严 珠江两岸 层次感、通透感，容积率4．5以下 极严 龙 多层居住区 容积率卜1．8，绿地率25-30％ 严格 筑 高层居住区 容积率3—4，绿地率35％ 严格 面积小丁．1000平方米拆除建 容积率0．5以下 从严 公共绿地等 (米源：《J．．州2020：城市总体发展战略规划咨询(2007)》) 3．2．3佛山 关于佛山容积率方面的规定，主要有《佛山市推动IEl城镇改造的指导意见(2007 第25页 国防科学技术人学研究，t-院硕十学位论文 年)》，它为佛山一般地块的建筑容量控制提供了以下参考： 表3．3佛山市容积率限制规定 类型 建筑容昔 建筑密度(D) 容积率(FAR) 住宅建筑(含洒店 低层独立式住宅 式公寓) 其他f刚刹靖谳 30％≤D≤50％ ≥0．8 多层 ≤33％ ≤2．O 中高层 ≤30％ ≤2．5 高层 ≤28％ M ≤3．5 商业、办公建筑(含 低层 ≤50％ O ≤1．5 C 旅馆建筑、公寓式办 多层 ≤45％ . ≤2．7 公建筑) 高层 ≤4096 ≤4．5 G ．：．1：业建筑(一般通 单层 40％≤D≤60％ ≥0．4 N 用厂房)、普通仓 O 多层 30％≤D≤45％ 0．8≤FAR≤2．5 L 储建筑 高层 30％≤D≤40％ 1．2≤FAR≤3．Q U (来源：《佛山市推动旧城镇改造的指导意见(2007年)》) H Z 3．2．4北京 W. 表3．4北京市容积率限制规定 W 建筑控制高度(米) W 标准容积率 高限容积率 小丁18 1．O 1．1 18 网 1．6 1．7 30 2．1 2．2 45 龙 2．1 2．5 60 2．2 3．O 筑 80 2．5 3．0 人丁．80 3．O 3．5 (来源：《北京市区中心区控制性详规实施管理办法(2002)》) 2008年6月，北京市规划委、国土资源局等部门联合发出《北京市城市建设节约 用地标准》，其中对北京市居住、工业用地规划标准做出了详细规定，新的《北京市 城市建没节约用地标准》将使北京每年节地1O％一20％。根据《北京市城市建设节约用 第26页 同防科学技术人学研究牛院硕十学位论文 地标准》，北京市将按中心城、中心城#l-$n轨道交通站点周边等不同区域及居住工作、 公共服务设施、市政交通等不同类型，对包括居住、工业、行政办公、基础教育、医 疗卫生等在内的50多类用地的标准进行了细分。对住宅用地，《北京市城市建设节约 用地标准》除重申“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、 大套型住房的土地供应”外，还从人均用地面积、套型标准、套密度、容积率、居住 人口毛密度等方面作了详细规定。考虑到宜居的要求，《北京市城市建设节约用地标 准》同时规定，住宅项目的容积率不得超过2．8。对工业用地，则要求工业丌发区在 总体绿地率不低于30％的前提下，工业用地的绿地率一般不高于15％，容积率不低于 M O O．8，并将北京一般商品房居住用地容积率限定在1．6—2．8范围之内。但实际上北京 C 市大多数在建的普通商品房项目容积率都在2．6-3．4之间，约40％的在建住宅项目容 积率在3以上。 G. N 3．2．5深圳 O L U 2004年，深圳市政府对《深圳市城市规划标准与准则》作出了重大调整。在这次 H 修订中，为了适应将深圳建设成为国际化城市和“蕞适宜居住的城市’’的目标要求， Z . 针对目前深圳居住用地开发中存在着盲目提高容积率以获取更大的经济效益而忽视 W 居住环境质量的问题和倾向，在制定蕞大容积率指标时，对原《深圳市城市规划标准 W 与准则》规定的部分指标进行了适当降低，其中高层小区(户数3000—7000，人口1 W 网 度、提高居住环境质量的需要。 表3．5深圳市的居住用地开发强度控制指标 龙 建筑密度 容积率 住宅层数 筑小区 组团 小区 组团 独立式住宅JⅢ地 ≤12 ≤16 ≤O．3 ≤0．3 低层 ≤30 ≤35 ≤O．8 ≤1．O 多层 ≤25 ≤32 ≤1．5 ≤1．8 中高层 ≤23 ≤30 ≤2．O ≤2．4 高层 ≤22 ≤22 ≤2．8 ≤3．2 注：各种住宅层数混合的居住小区$112lt团取两者的指标值作为控制指标的上、卜．限值。 第27页 国防科’≯技术人学研究乍院硕十学仲论文 积率在1．2—1．5之间，小高层的容积率在2．5以下，高层的容积率不高于3．5。 2004-2007年，深圳容积率2以下的楼盘大量推出，力．科城、振业城、万科·第五园、 中海·月朗苑、香蜜湖l号、星河·丹堤、依云山庄、力-科17英罩、中海·大山地、 东方尊峪、曦城、招商·依山郡等的容积率都在2以下，这使得深圳供应面积上升的 同时，供应套数却在下降，并消耗了大量的土地资源。2004—2006这三年时间晕，消 耗的土地资源相当于之前6年时间里消耗的土地资源，情况之严重可见一斑。随着深 M 圳特区内的可用土地越来越少，住宅土地的储备量已经不能满足房地产市场的需求。 O 2006年4月20R，深圳政府“深八条”出台，其中引人注目的一条是：“适当提高房 C 地产开发强度，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，对今后供应的各类房 地产用地适当提高容积率，促进土地集约利用’’。 G. N O 3．2．6香港 L U 香港把我们所说的容积率称为“地积比。地积比率的定义，是指建筑物的总楼 H 面面积(《建筑物(规划)规例》所界定者)与建筑物所在地盘的面积(地盘净面积)构成 Z . 的比率。在2003年9月修改的《香港规划标准与准则》中，将香港按区域划分为都 W 会区、新市镇和乡郊地区。 W W (1)都会区：都会区包括香港岛、九龙、新九龙、荃湾和葵青区。都会区可按 住宅发展密度分成三个分区：住宅发展密度第l区、第2区及第3区。 a)住宅发展密度第1区，包括蕞高密度的住宅发展，适用于有容量大的公交运输 网 系统服务(例如火车站或其他主要交通交汇处)的地区。在这些地区内，建筑物的低层 (1至3楼)通常属于商业楼层。 龙 b)住宅发展密度第2区，包括中密度的住宅发展，这些地区虽然有容量大的公共 筑 运输系统服务，但却算不上方便；区内的建筑物通常都不设商业楼层。 C)住宅发展密度第3区，其住宅发展密度蕞低，这些地区的公共运输系统容量极 为有限；又或在城市设计、交通或环境方面受到特别的限带IJ。 第28页 围防科’≯技术人学研究生院硕十学位论文 表3．6香港都会区容积率控制分区及其标准 发展密度区 地区类别 地点 蕞高住川地积比率 香港岛 8／9／10倍 现有发展区 九龙及新九龙 7．5倍 住宅发展密度第1区 誉湾、葵涌及青农 8倍 新发展Ⅸ及综合发展区 6．5倍 住宅发展密度第2区 5倍 M 住宅发展密度第3区 O3倍 (来源：《香港规划标准与准则》) C . (2)新市镇：新市镇也是根据和都会区相同的原则，分为三个住宅发展密度分 G 区：住宅发展密度第l区、住宅发展密度第2区及住宅发展密度第3区。 N O 表3．7香港新市镇容积率分区及其标准 L 住宅发展密度分区 U蕞高住用地积比率 住宅发展密度第1区 H 8．0倍 Z 住宅发展密度第2区 . 5．0倍 住宅发展密度第3区 W 3．0倍 W (来源：《香港规划标准与准则》) W 3．2．7南京 南京市提出合格丌放空IBJ的奖励办法(表3．7)，激励了丌发商的主动建设意识， 网 并且奖励机制下促成的开放空lHj是严格按照有效性的标准评定的。 龙 根据南京市颁布的城市规划管理技术规定中关于容积率奖励的规定，设置了如下 的丌放空间界定标准：沿城市道路、广场留设；任何方向净宽度在6m以上，实际使 筑 用面积不小于150m2：以净宽1．5m以上的开放性楼梯或坡道连接基地地面或道路， 且与基地地面或道路的高差在±5m以内(含±5m)；提供室内连续丌放空问的，其蕞 大高差为一5．Om至+12．Om，且Jr放地面层；向公众丌放绿地、广场的应设置座椅等休 息设施；常年开放且不改变使用性质。 笫29页 同防科学技术人学研究乍院硕十学何论文 表3．8南京、上海的容积率奖励标准 核定建筑容积率FAR 每提供1m2有效面积开放空间，允许增加的建筑面积／(m2) f；季汜 lO 4队畛2 15 6队畛4 20 F熊；《： 25 资料来源：吴静雯，2007 M 3．2．8温州 O C 超基准面积累计分成法：适当放宽对容积率取值的监控，其大小加入市场调节的 . 作用。温州城市规划部门对容积率的调节采用“超基准面积累计分成法”，如果建筑 G N 师出于某种考虑，需要突破原来确定的总建筑面积，实行增值费累计分成法，增加量 O 小于10％的，开发商与政府五五分成：增加量在ll％--20％时，开发商与政府四六 L 分成，依此类推，直到政府取得全部增值费。采用此法对容积率指标进行监控，既在 U H 合理的范围内增加了土地使用强度，又增加了政府收入。 Z . §3．3国内外经验对长沙市的意义和借鉴 W W W 通过上述的国外容积率相关制度和规定的总结以及实践经验的介绍，我们可以发 现国外经验对我国的经济发展与环境保护、实现政府与土地开发部I-J禾U益共赢等方面 有着非凡现实应用意义，值得我们认真学习和借鉴。 网 市场经济中，随着土地资源有限性同益受到重视和土地有偿使用政策的实现，土 地利用的集约化和经济效益已经被摆在建设首位，非盈利或低盈利的公共空问及其他 龙 公益性项目常常由于抵不过经济冲击而被挤占。为了使城市环境得到改善、公众利益 筑 不受损害，并适应市场，充分调动投资者的积极性，长沙市在应对土地丌发管理时， 应该从国。外管理体制中引入“容积率奖励及丌发权转让”加以借鉴： 一方。
版权声明：本文由长沙厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
