2022年8月总结｜土地篇：全国9城开启第三批集中供地；长沙新供地方式探索资源型房企或迎投资新窗口
8月全国22城中已有8城完成第三批次集中供地挂牌，无锡已完成第三批次集中地块成交。长沙本批次集中供地挂牌暂未开启，但本月首现非集中期宅地挂牌，为城市更新资源引入型地块。此外，湘江智谷板块与长沙县松雅湖生态新城土地推介发布，其中湘江智谷板块本次共推介4宗地块，松雅湖板块推介24宗地块，区域发展迎来新的风口。
截止8月，全国22个集中供地城市中北京（18宗）、上海（35宗）、深圳（7宗）、杭州（19宗）、武汉（30）宗、厦门（6宗）、合肥（28宗）、青岛（33宗）已完成第三批次地块挂牌，其中杭州本轮挂牌土地宗数仅19宗，较前两轮明显降低，
而武汉挂牌宗数达30宗，较前两批次大幅上升。
8月30日，无锡完成第三批次土拍，共拍出11宗地块，揽金120亿元，所有地块均以底价成交。国企仍为摘地主力，其中新发集团（国企）摘地3宗，朗诗（国企）、太湖新城（国企）分别摘地2宗。
长沙首现非“集中出让期”挂牌涉宅地块
整体供求：8月长沙市国土资源网上交易系统官网挂牌[2022]长沙市058号和[2022]长沙市059号两宗地块，合计建筑面积74.98万方。其中058号地块即为天心区新开铺长机棚改地块和古道巷地块，此次为长沙土地出让实施“两集中”政策以来，首次出现涉宅地块单独挂牌出让。
土地出让方面，8月累计成交4宗商业用地，均为底价成交，成交楼面均价为1743元/㎡。其中国资平台公司湖南自由贸易试验区临空产业投资集团有限公司摘得长沙县空港板块两宗商业用地。
重点地块解析：[2022]长沙市058号商住用地位于天心区木莲冲路与新开铺路交会处东南角，由长沙市天心棚改投资有限责任公司申请挂牌。地块总出让面积160889㎡，总建筑面积达673139㎡，由1块商住混合用地+4块纯住宅用地构成，体量较大。
从挂牌条件来看，项目不接受联合体竞买，不接受自然人竞买。
竞买人须引进1家外商投资法人企业注册落户在长沙市天心区，且需出资配建5条市政道路，一所九年一贯制中小学及仰天湖实验小学二期、新开小学，6块绿地。
从可能的摘地单位来看，此前据相关报道葛洲坝集团将联手中建信和、天心区国资集团等“国家队”成员入局新开铺城市更新项目。今年7月举行的长沙天心城发集团举行重点项目招商推介会上，华润置地、电建地产分别与天心城发集团签订了合作协议，两家央企将正式参与天心区的城市建设。
从地块周边新房市场来看，新开铺片区目前在售项目较少，且量价实现能力较强。如中建钰和城项目2020年11月至今住宅累计销售达1747套，月均79套，均价约13500元/㎡；龙湖春江天曜项目2021年5月至今住宅累计销售782套，月均49套，均价约14800元/㎡（带装修）。该地块未来入市市场竞争较小，且存在自建九年制学校等优势，市场面向好。
湘江智谷·东山湾国际新城推介地块发布
7月据湖南智谷官微消息，东山湾国际新城新增一组团拟于今年下半年出让，本次推介共包含两宗住宅用地与两宗商业用地，总面积约419.7亩。
地块推介解析：湘江智谷·东山湾国际新城位于湖南湘江新区的岳麓高新区望江路北片区，西临长潭西高速，东临靳江河，北临三环线，南临望江路，规划总面积8平方公里（约12000亩）。区域规划以“一心”“两廊”“三区”“多核”为功能分区，聚焦检验检测和人工智能产业的生活场景运用，打造国际一流产城融合新标杆示范区。
区域现已入驻湖南省检验检测特色产业园、国家智能网联汽车（长沙）测试区、华为鲲鹏，以及上市企业达嘉维康、爱威科技等一批产业项目，金茂长沙国际社区、中铁城建住宅项目、汉唐翰林府、汉高学士府等一批商住配套项目。
2022年下半年拟推出P01-A61/P01-A51-1/P01-A53/P01-A47商住地块组团，组团位于东山湾国际新城（一期）范围内，含浦大道与莲坪路交汇处，包含两宗住宅用地，两宗商业商务用地，总面积约419.71亩。
从地块配套来看，本地推介的地块组团位于湘江智谷·东山湾国际新城（一期）核心区域，周边有金茂长沙国际社区、中铁城建住宅项目，配套有长郡梅溪湖中学智谷校区（已开工）、木梓塘公园（已开园）、湖南中医附一附属岳麓院区（规划），规划13号线号线两条地铁线路。区域配套规划齐全，整体片区发展向好。
区域地块成交回顾：2020年至今湘江智谷板块累计成交5宗涉宅地块，碧桂园、金茂、中国铁建等品牌房企积极进入。从容积率来看，本次推介的涉宅地块容积率均为2.0，低于历年成交地块容积率，在产品打造及溢价能力方面给予房企更多空间。从住宅销售限价来看，板块内最高限价由2020年9800元/㎡上涨至2022年12800元/㎡。随着区域价值的进一步兑现，板块住宅销售限价存在进一步上升的空间。
长沙县松雅湖生态新城推介地块发布
8月30日，松雅新城公司官微发布松雅湖生态新城（国际科学城）重点地块招商推介，涉及多个板块的优质地块，其中水渡河片区7宗，松雅湖片区1宗、茶塘片区11宗和湘龙片区5宗。
松雅湖生态新城是长沙县“南征北战、东拓西融”区域发展战略中的重要板块，规划打造成集智慧生态新城区、水城共融示范区、产业科创策源区、总部经济集聚区于一体的国际科学城。
本次推介7宗地块，主要集中在水渡河片区西北侧，万家丽路两厢。其中3宗为涉住地块，2宗商业用地及2宗其它商务设施用地。
本次推介仅1宗地块，位于松雅湖西南角，规划为商业用地，约170.5亩，容积率仅1.8。
本次推介地块11宗，8宗纯住宅用地，1宗商住用地，还有2宗商服用地。其中，有10号与11号地块位于地铁3号线广生站旁，毗邻是永旺梦乐城星沙项目，但该两宗地块体量较小。
本次次共推介5宗地块，其中4宗纯住宅用地，1宗商住用地。地块1、2、3位于湘龙小学西侧，地块5位于星沙联络线北侧。
长沙县为近年来长沙主力供地区域之一，由于获地难度较内五区低且不执行销售限价政策吸引大量开发企业入驻。2021年至今长沙县累计成交地块达55宗，其中涉宅地块25宗，商业地块30宗，合计规划建筑面积达到560万方。
从成交热度来看，55宗地块中49宗为底价成交，房企投资保持谨慎，区域土地市场持续理性。但部分优质地块仍遭到开发企业“哄抢”，如[2021]长沙县037号共吸引3家房企举牌23轮，最终以22%溢价率成交；[2021]长沙县038号共吸引4家房企举牌24轮，最终以23%溢价率成交。在房地产市场下行，房企投拓资金有限的背景下，预计优质地块仍受到重点关注与投资倾斜，长沙县土地市场仍将持续”冷暖不均，两级分化“的状态。
8月全国正式开启第三次集中供地，从已经完成土拍的无锡来看，所有地块均底价出让，国企仍为摘地主力，托底意味仍然强烈。长沙8月挂牌一宗城市更新地块，这是长沙实施“两集中”政策以来首次在非土地集中挂牌期挂牌宅地，可以理解为在供地方式上的新探索，利于政府选择合适的开发企业入局城市更新项目，为城市建设与区域经济发展注入新的资源与活力。同时为开发企业投资提供了新的方向，对于“资源型”房企而言，可在地块的获取及开发阶段充分发挥资源优势，实现政府与企业双赢的局面。
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