年终盘点｜2022长沙土地市场供求量均创新低“集中供地”模式淡出市场
疫情三年，长沙土地市场由火热到逐渐低迷再到重拾平稳。
湖南世联行数据显示，刚过去的2022年，长沙共有5轮集中土拍，内六区供应涉宅用地72宗，总建面1117万平方米，同比下降39％；成交71宗，总建面1106万平方米，同比下跌33％；供销齐跌，为近4年蕞低。
一个明显变化是，2022年，受命于土地市场过热时期的“集中供地”模式正逐渐淡出市场。这一年，长沙、苏州、武汉、无锡等多个城市推出4至5轮供地，而今年或将有更多城市跟进，转向常态化供地。
岁末年初，回顾2022年长沙土地市场，在楼市端表现低迷的影响下，市场整体热度走低。现在，跟随红网，来看一看2022年长沙土地市场的“成绩单”。
市场规模明显缩量 仅4块地遭遇熔断
湖南世联行数据显示，2022年长沙土地市场规模明显缩量，供求量均创近4年新低。记者梳理后发现，2022年长沙土拍热度呈现逐轮走低态势，第四轮降至谷底，仅头部、二、五批次有少许位置核心的优质地块溢价。
虽然今年大多数地块都底价成交，但也有7宗地溢价，其中4块地遭遇熔断，均不设限价：长沙017号地，位于滨江新城，被招商蛇口摇中（滨江境）；长沙018号地，位于洋湖，被中建信和摇中（中建钰山湖）；长沙048号地，位于洋湖，被城发恒伟摇中（洋湖花园）；长沙050号地，位于市府观沙岭，被永州嘉信地产竞自持租赁面积拿下。
分板块来看，滨水新城放地不手软，省府、市府城市更新快速推进，梅溪湖二期、麓谷新区、武广南、大王山北等重点新区开发建设如火如荼，推地尤为活跃；含浦、高铁西城、月亮岛、鹅秀、会展、红星洞井等板块推地放缓。
10个板块蕞高限价刷新，其中市府限价14200元/平方米，进入长沙限价水平头部梯队；大王山北限价13300元/平方米、东山湾限价12800元/平方米，进入限价水平第二梯队；滨水新城、望城经开区等望城多板块限价刷新；长沙县泉塘、湘龙板块相继纳入限价版图，分别限价9000、10000元/平方米。
“国进民退”为主旋律 地方国资托底力度加大
地产行业在规模化的背景下，土地储备往往代表着一家企业的未来。
但2022年，土地市场遇冷是普遍现象。受房企资金承压、楼市下行等因素影响，房企参拍热情持续下行，有不少龙头房企则有意在土地市场上踩了刹车。
不难发现，长沙土地市场，仍在频频拿地的开发商均以央企和本地国企为主，如招商、华润、城发恒伟、中建信和等等。曾经在土地市场疯狂激进的民企大多开始收缩，不过有部分本土优秀民企倒是异军突起，例如运达、华实领峰、德奥地产等等。湖南世联行数据显示，从长沙拿地企业来看，2022年，国央企拿地面积占比进一步扩大，由65%涨至86%，其中本土国企占比过半，托底现象明显，民企拿地金额占比仅12%。
梳理后可以发现，从土地宗数来看，华润、招商、中建信和为2022年拿地蕞多的企业，分别摘得3宗优质地块。梦想置业、中交、城发恒伟、运达、建工集团分别摘得2宗地块。招商蛇口获得的地块均处于热门板块，分别位于滨江、市府、谷山；华润除了加入新开铺城市更新，还入驻大王山；深耕天心区的同时，中建信和进入到洋湖及隆平等板块；本土房企运达2022年两次在会展板块再次拿地。
业内人士指出，放缓拿地的房企一是负债率、资金链紧张的企业，对于这些企业而言，宁可暂时不拿地，也不能拿错地。而龙头企业主动寻求放缓，则更多考虑企业各项指标的均衡发展。
“集中供地”正在转向常态化 土拍门槛进一步放松
一个现象是，2022年，长沙、苏州、武汉、无锡等多个城市推出4至5轮供地，今年或将有更多城市跟进，转向常态化供地。
2022年9月，长沙供地云官方就发布了通知提出调整土地推介方式。公告表示“为适应长沙市土地招商工作的需要，切实为市场主体提供及时便捷的信息服务，长沙供地云平台对地块推介方式进行了调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介。”
随着长沙土地市场热度逐步走低，供地节奏灵活化，集中推介调整为常态化推介，2022年，三批次集中供地调整为了五次集中供地，其中甚至出现地块单独上架情况。
实际上，“集中供地”政策的初衷是要控制“地王”频出，给大热的土地市场降温。经过近2年的调整，目前开发商拿地逐渐变得更加理性，各批次之间溢价或触顶地块占比持续走低，底价成交地块占比逐渐增高。
2022年12月，长沙、无锡、苏州、徐州等地均完成了第五批集中供地的土拍。业内分析认为，这一波年末集中供地潮，是对集中供地政策的合理优化，也是在楼市萎靡的环境下，因地制宜促进房地产市场平稳健康发展和良性循环的重要举措。
此外，在严守房企开发资质及购地资金审查两个底线的基础上，土拍门槛进一步放松，例如降低配建要求、非住宅类物业占比低、竞买保证金比例统一调降为20％等，但土拍市场冷淡局面并无明显改善。
满足群众合理购房需求 拿地中心地块不限价开启“品质时代”
2022年年初，长沙房地产市场就定调：将保持三元格局的“多层供应”体系，即：高端有市场，中端有支持，低端有保障。
因此，从2022年长沙头部次集中供地土拍，就首次出现了“根据开发品质等因素进行价格监制”，包括位于岳麓区的[2022]长沙市009号地块、岳麓区滨江新城的[2022]长沙市017号地块、岳麓区洋湖片区的[2022]长沙市017号地块、雨花区的[2022]长沙市015号地块、[2022]长沙市024号地块和[2022]长沙市025号地块共6宗地。
上述提出“根据开发品质等因素进行价格监制”的这6宗地块，在此前长沙公布的头部次优质地块集中推介手册中，都有着“高品质住宅”“标杆性项目”的定位。因此，业内普遍认为，这一次集中供地的变化，是长沙“竞品质”土地出让方式的一次新尝试，同时，长沙房地产市场或将迎来品质决定价格的全新时代。
为更好实现“因城施策”“满足群众合理购房需求”等目标，2022年，长沙建设了一批高品质、改善型、标杆式住宅项目，引导房地产市场多元化发展，形成梯次型、品质化住房项目结构，同时大力推进住房供给侧结构性改革，逐步构建“低端有保障、中端有供应、高端有市场”的住房格局。
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