央企葛洲坝为何将首选落子长沙天心区新开铺城市更新项目？
城市更新专题研究系列·03·睿诚研究院
3月17日，葛洲坝与天心区共商合作的新闻中，葛洲坝集团与天心区政府当时的说法比较含蓄——“双方就深化城市基础设施建设领域合作深入交换意见，并达成广泛共识”。
自该新闻出来后，长沙有媒体评论为“葛洲坝或首进长沙”，我们觉得这个观点与葛洲坝的实际情况有所出入，不太准确。
02 葛洲坝与天心区新开铺的九年不解之缘
据天眼查和企查查等股权联系资料显示，中国能建、葛洲坝、湖南省电力线路器材有限公司三者，如果索源的话，为了拿下“湖南省电力线日就成立了“葛洲坝（长沙）房地产开发有限公司”，而正式进入天心区新开铺。
2014年12月12日，中国能建装备有限公司100%股权并购“湖南省电力线路器材厂”，同时将名称变更为“湖南省电力线路器材有限公司”。
上述葛洲坝长沙地产公司在器材厂并购前一年多就注册，也表明葛洲坝在对该项目的考虑上已经非常成熟，进而搭建起地产项目公司平台。
尔后，2017年，湖南省电力线路器材有限公司住所地址，从“长沙市天心区新开铺路97号”变更为“湖南浏阳高新技术产业开发区坪头北路3号”，表明原电力线路器材厂在政府的“退二进三”的要求下，将厂房和园区搬到了浏阳。
因此，原来厂区的约121亩地，就会腾出来。
怎么运作？葛洲坝当时应该是想进行地产开发的，不然就不会提前注册项目公司。
可能是土地变性各操作上，遇到了不少阻力，“葛洲坝（长沙）房地产开发有限公司”，在2021年4月8日将该名称变更为“葛洲坝（长沙）建筑装饰工程有限公司”，可见其无奈。
电力线年春节后就启动了招商和转让的工作。
睿诚研究院曾经协同碧桂园和北辰等一起，就该地块的合作事宜洽谈了近五个月时间，最后由于土地从工业用地变性为商住用地、商住比调整难度很大、以及厂部要求签约先付2亿元的保证金且不担保最后摘牌的可控性等而放弃。
市政府2014年当时，针对长沙市内的工业用地出台了一个环保性搬迁的土地处置政策，很多项目由于各类原因未在该政策有效期内达成目标纷纷搁浅，该地块受此影响而拖时多年。
2018年，天心区政府就启动了长沙机床厂及周边地块棚改项目，该项目位于葛洲坝电力线路器材厂地块南边，两者间隔了安居城和仁和家园两个老项目。
据政府和媒体相关资料显示，长沙机床厂及周边地块棚改项目在2020年准备给融创中国来开发的，当年8月8日，长沙市人民政府与融创中国控股有限公司签署战略合作框架协议。
此棚改项目原定2021年长沙第三次集中供地时要挂牌的，据业内朋友反映，政府在城市更新的大要求下对原来的规划有较大调整、同时融创的资金状况彼时也不太佳等，最终政府未将该地块如期挂牌。
业内流传说，该项目名称为“长沙融创中心”，其主要规划情况为：
该项目所在地正是长沙机床厂地块，位于新开铺路与木莲路交汇处，一期项目总面积458亩（可出让213亩），净地面积约200余亩，容积率3.0至3.5，商住用地。项目总投资额约100亿元，定位为省府片区地标性商业综合体，业态主要由购物中心、品牌体验店、特色文化商业街、5A甲级写字楼、高端住宅等组成。
好像扯远了，可能有人会问，这与葛洲坝有什么关系？
上述长沙机床厂及周边地块棚改项目，去年未能完成政府预定的挂摘牌计划，“领导不高兴”是必然的，孙宏斌也无甚面子，自去年下半年就不来长沙考察了。
自2021年城市更新行动列入“十四五”规划纲要，成为国家战略，由此开启了城市更新的新纪元。
长沙城市更新的动作也颇多，如在2021年密集颁布了《关于全面推进城市更新工作的实施意见》（长政办发〔2021〕14号）、《关于加强城市更新片区土地要素保障的通知》（长政办发〔2021〕27号）和《长沙市城市更新专项规划（2021-2025）公示稿》三大相关政策，天心区新开铺原来的棚改模式，在市政府各政策下进行了重新的规划和安排，不再局限于传统的棚改方式，而纳入长沙城市更新的大局中。
在上述三大文件中，就市内存留的工业用地的退出方式和发展提出了系统的指引政策，也因此给葛洲坝上述地块的处置带来了新的发展契机。
其二，区域内新开铺长青厂城市更新项目，央企中房集团落地生根。
2021年4月16日，中房集团公司与长沙市天心区政府签署新开铺路423号地块城市更新项目（长青厂项目）合作协议。
据相关新闻，新开铺路423号地块棚改项目属新开铺街道辖区，位于新开铺路423号，系原湖南长青机器厂生活区（1103厂片区），东邻克拉美丽山庄，南邻新天路，西邻新开铺路，北邻新天集资办，总占地面积约71.126亩，分S1、S2、S3三个地块同步实施。
同为央企的伙伴，已捷足先登做了示范，葛洲坝也着急了。
最后，溶于片区城市更新体系，可有效化解工业用地的尴尬身份。
在去年发布的《长沙市城市更新专项规划（2021-2025）公示稿》中，新开铺片区为该文件“片区指引”中的第二大片区，可见其地位和价值。
“新开铺片区东至芙蓉南路、西到湘江路、南抵友谊路、北临南二环，占地规模约3.80 平方公里。新开铺片区以综合整治、功能提升为主，形成与生态示范区连成一体的现代化高品质生活功能区和文教科研片区。”
这一范围将葛洲坝项目也划归一起，市区两级政府的新蓝图，需要葛洲坝以央企身份来深介入天心区新开铺区域的发展，以避开普通民企的掉链子行为的再次发生，而加速天心区和长沙重点城市更新项目的发展。
过程中，葛洲坝项目也能跟政府谈一些条件和争取道较好的拆迁、规划、产业等政策，多年的搁浅担忧，将在这一趋势下乘风起势，实现政府与企业、城市与片区等之间的合理共建的发展目标。
近10年的烦恼，一直纠结于心，业内媒体或朋友觉得葛洲坝可能会选择其他区域，不敢表明心迹的观点，睿诚研究院认为这种可能性几乎为零，必定会优先考虑新开铺片区项目而落地，以有效激活自己闲置多年的资源。
另外，从葛洲坝地产的布局来看，他们重点布局国内一线及二线核心城市，战略布局囊括京津冀、长江经济带、泛珠三角等经济和社会发展前沿的地区。
所以睿诚研究院可以判断，对新开铺地块的开发，并非其开发重点区域，因历史原因的牵制和想快速处置闲置资产等，参与新开铺城市更新片区项目，将成为葛洲坝新开铺电力线路器材厂地块的不二选择。
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