土地供应▏观沙岭城更片区一宗商住地挂牌毗邻品牌学府商业住宅分开计价
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今日（4月26日），长沙市府板块观沙岭城市更新片区[2024]长沙市016号商住用地块挂牌，宗地东侧毗邻长郡双语高中部（预计2024年秋季开学），周边1公里范围内优质教育环绕。
该宗地商业与住宅用地分开计算楼面地价，商业部分楼面地价5500元/㎡，其价格不随蕞终成交价提高而上升，房企拿地成本相对更低。
016号地块为商住用地，由C38-01住宅地块及C38-02商业用地两幅地块组成，总建面9.34万方，综合容积率2.64，起拍楼面价9160元/㎡。
其中商业地块楼面地价5500元/㎡，不随蕞终成交价提高而上升，与住宅地块分开计算楼面地价。
地块位于市政府板块观沙岭城市更新片区，毗邻高端公共服务轴，隶属教城融合示范区中心区，南至佑母塘路，北至望沙路，西至郡兴路，东至观沙路。
整体来说，宗地尽享高能级中心城市配套资源，是不可多得的城市高价值热土。
教育方面：该宗地周边1km范围内遍布优质教育。东侧一路之隔便是长郡双语高中部以及麓山国际实验二小，西北侧分别规划了省市级前列的优质品牌小学和品牌中学，教育配套能级高。
交通方面：“5纵5横”主干道路网通达全城，4号线、长株潭城际已投入运营，规划8号线号线，将片区宗地围绕。
商业方面：随着招商花园城（在建）及周边万象城（在建）、山姆会员店等旗舰商圈逐渐落地，片区商业能级不断升级。
医疗方面：以湘雅三医院、湖南师范大学医学院为核心的约270万方的新湘雅健康城建设如火如荼，建成后将成为核心医疗圈。片区内还规划一宗医疗康养用地为片区及周边提供配套服务。
市场表现：品牌房企汇聚，量价稳步攀升
从新房市场表现来看，近五年市政府板块楼市量价稳步上行，2023年随着观沙岭城市更新片区首发项目招商蛇口江山境的入市，带动片区量价突破了新台阶，成交规模涨幅达到了119%，整体均价逼近20000元/㎡，2024年更是达到了2.02万均价的新高度。
从竞争环境来看，宗地周边3公里范围内在售项目较少，且楼盘去化压力小、扛风险能力强。主力项目为招商蛇口江山境与建发缦云项目，为品牌房企操盘，打造高端纯粹改善产品，均实现优异业绩。待项目入市时，主力竞品均将进入清盘状态，竞争压力较小。
2023年3月入市的招商蛇口江山境位列2024年1-3月长沙商品住宅排行榜第1名。
2023年12月底入市的建发缦云位列2024年1-3月长沙商品住宅排行榜第2名。
从二手房市场表现来看，宗地周边二手房项目均价居高不下，多个在售均价超2万的楼盘支撑片区置换需求，为项目积累丰富的客群基础。其中八方小区（3.3万/平）、钰龙天下（2.6万/平）单价更高，置换需求更大，购买力强。
从土地市场表现来看，3年时间里，观沙岭城市更新片区内供应4宗地块，楼面地价逐年上涨，从2021年039号地块的4021元/㎡到018号地块的10235元/㎡。其中2023年成交的2宗地块，均以土地蕞高限价竞得，且参拍房企均为国央企。
根据克而瑞系统数据，2023年市政府板块土地成交楼面地价（9744元/㎡）及溢价率（15%）均处于头部地位，反映了板块市场需求旺盛、地段的稀缺性以及房企对片区内宗地的认可程度高。
总结：该宗地将于5月28日截止挂牌，地块周正，区位条件优越，配套能级高，无特殊竞拍条件，且商业地块单独计价，对房企而言相对节约成本，预计土拍热度将有所升温。
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