去化周期长达42个月长沙出策拆解商务公寓困局
4月21日，长沙市住建局、市发改委、市资规局、市财政局、市金融办联合印发《关于落实〈关于推进非住宅商品房去库存的若干意见〉的通知》（以下简称“通知”），按照“控总量、去存量、优增量”工作思路，多措并举，重点化解商务公寓、商务写字楼等类别房屋不合理库存，确保非住宅商品房市场有序运行。
在适当降低非住宅商品房交易成本方面，对购买一手非住宅商品房的业主，按契税计税依据的1%给予补贴；新购买非住宅商品房且持有1年（含）以上对外转让的，对购买方按契税计税依据的4%给予补贴。
为了降低使用成本，长沙市规定，对居住在公寓的居民住户，符合“一表一户”安装条件和建设标准的，在水、电、气抄表到户后，凭房屋所有权证或不动产登记证书，可申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。
在把控用地总量方面，长沙市采取了两大办法。一是将按照“当年非住宅商品房用地供应计划转化建筑面积总量不超过上两个年度平均销售总量”的原则，结合年度国有建设用地储备和供应计划科学确定非住宅商品房用地的规模。
二是强化用地出让管理。对拟出让挂牌的非住宅商品房用地，该市将精准确定每批次用地挂牌数量、类别及分布，科学设置出让宗地规划条件及商住比，对非住宅商品房项目实行相对集中布置。
长沙商务公寓库存问题积压已久。去年9月，记者在采访某大型房企湖南区域营销负责人时，他表示：“长沙商务公寓即便打5折出售也不要购买；长沙商住比过高，接下来还有新增供应，且商住比暂时还看不到改善迹象”。
一位当地人士说，长沙商务公寓市场当下的状况，与2018年、2019年市民因为住宅限购抢购投资商务公寓的场景大相径庭，没有人会想到现在长沙商务公寓价格下跌，开发商在为商务公寓去库存绞尽脑汁。
该人士分析称，此前数年，长沙市场住宅单价和公寓价格倒挂，商务公寓单价售价几乎和住宅同价，甚至高于住宅单价。由于住宅单价利润不高，城市热衷于推出商业占比较高的用地项目，以利开发商靠不限价的商务公寓市场溢价，获得更多盈利空间。但现在“人算不如天算”。
为了加快盘活存量用地，此次长沙市允许“商改住”。在未被认定为企业自身原因造成闲置土地的前提下，对符合长沙市“商改住”规划修改实施细则的已出让尚未动工建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
为确保非住宅商品房去库存落到实处，长沙市将建立非住宅商品房去库存工作机制，摸清库存底数，实行清单化管理。对全市非住宅商品房项目进行统计造册，提出合理处置方案，强化工作督办。
去年10月底，对于非住宅商品房去库存，湖南省住建厅等六部门出台了10条政策措施，长沙市房地产业界对其落地实施细则期待已久。
今年以来，长沙市商务公寓供销量价齐跌，即使降价也难以拉动成交。在库存量高位微降、去化速度并未有效提升的情况下，商务公寓的去化周期持续攀升。
根据湖南中原研究院数据显示，截至3月底，长沙内五区商务公寓存量9.43万套，存量面积468.64万平方米，去化周期达42.1个月，攀升至历史新高。
长沙写字楼库存问题更突出，一季度长沙市内五区更是新增供应为零，成交低位徘徊。截至3月底，长沙市内五区写字楼存量为374.57万平方米，去化周期迅速攀升至556个月。
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