长沙市国土资源局长沙市财政局长沙市城乡规划局关于严格规范土地出让管理有关事项的通知
市土地管理委员会各成员单位、各区人民政府：
根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》﹝国土资发〔2010〕151号文件﹞和市人民政府相关会议确定的原则和办法，为严格规范国有存量建设用地出让、道路等公益性用地调规、零星整合用地出让、房地产开发项目出让地容积率调整等所涉土地出让管理问题，切实加强土地市场的监督与管理，经市土地管理委员会第二次全体会议研究同意（〔2011〕2号纪要），现就有关事项的处理办法作出如下规定：
一、关于国有存量建设用地委托公开出让问题
（一）凡在2011年4月30日前，根据长沙市人民政府〔2010〕17号市长办公会议纪要，已同意由市城乡规划局下达改变用途等规划要点、必须通过招标拍卖挂牌方式办理出让手续的国有存量建设用地，可作为遗留问题由原土地使用权人作为委托主体，在2011年底之前到国土资源部门进窗申请办理委托招标拍卖挂牌转让并出让手续。
（二）凡在2011年5月1日以后，对土地使用权人要求通过改变原用途处置的国有存量建设用地，原则上实行优先由市、区两级政府相关土地融资平台收购的办法办理。即市国土资源部门在收到相关单位处置申请后，先向区人民政府、市级土地储备机构发函，征求其意见，确定收储机构，履行收储手续，再按照供应计划及规划要求安排作保障性住房用地或实行招标拍卖挂牌出让。对于市、区两级经过充分论证与分析后，认为确实不具备收购条件的宗地，可以由市国土资源局报经市土地管理委员会批准后，采取原土地使用权人委托招标拍卖挂牌转让并出让的方式处置。
二、关于公益性用地规划调整为经营性用地处置问题
（一）对于已计入出让宗地总面积范围，但没有计入出让土地有效面积的公益性用地（含规划道路、绿化带、公共设施等用地），土地权属属于市人民政府；出让土地受让人有义务对其完成拆迁补偿安实施、管理，任何单位和个人不得非法占用。
（二）公益性用地由于规划调整其用地性质，增加经营性用途土地面积的，按照以下两种方式处理：
1、经规划部门确定不能单独规划建设的，按照零星用地整合办法及宗地现时市场评估价格补缴土地价款，办理协议出让手续；
2、经规划部门确定可以单独规划建设的，在保证相邻开发项目原土地出让面积不变（或出让合同中核定的总建筑面积不变）的情况下，按土地置换的方式由规划部门重新调整宗地兰线，国土资源管理部门根据规定划定红线，明确新增经营性用地范围，增加的经营性用地面积由市土地储备机构收储，按供应计划公开组织出让。
三、关于开发项目零星用地整合办理出让的问题
对按照城市规划需要与相邻开发项目进行整合建设的零星用地，由市规划部门严格把关，在确定该零星用地能否进行单独开发建设后，依下述规定办理供地手续。
（一）对规划确定能单独建设的，由区人民政府政府回购或征收作为安置用地或保障性住房用地处置，按照规划要求建设。
（二）对规划确定不能单独建设的，可选择近期（不超过一年）该项目同一地段（或同级别地段）、相同性质的土地招标拍卖挂牌出让价格（不少于5宗），由评估机构综合评估出宗地现时市场评估价格后，按宗地现时市场评估价格依规办理协议出让手续。宗地的现时市场评估价格是以交易案例为基础，运用市场比较法，通过对影响宗地价格各因素进行修正后确定的价格（具体估价过程见附件一）。
1、属于原出让宗地红线范围内的公益性用地，因为规划调整而增加为经营性用地，需整合出让的，按宗地现时市场评估价格全额核收土地价款。
2、属于需统征后按规划要求整合开发的零星用地，由区人民政府负责征收和拆迁补偿安置，按照宗地现时市场评估价格测算土地价款和出让金，以标定地价测算成本，如实际拆迁成本高于标定地价测算成本，由市国土局拆迁处审核认定后，在土地供应签报单中单列“拆迁成本差”栏目。现时市场评估价格减土地出让金、成本（标定地价测算成本加拆迁价成本差）之差为土地增值收益。
3、属于其他存量国有建设用地，需整合开发建设的，在完成征收补偿或先由开发建设方先受让其房屋产权（含土地使用权）后，办理协议出让或修改土地出让合同手续。以原土地利用条件（容积率低于正常容积率的按正常容积率计算）的现时市场评估评估价格为依据，测算土地成本和出让金；按整合该用地的宗地规划设计条件下的宗地现时市场评估评估价格与原土地利用条件的现时市场评估评估价格之差额核收地价差。
四、关于房地产开发项目出让土地提高容积率后（以下工业用地除外）的土地处置问题
严格控制已办理出让手续的房地产开发项目用地提高容积率。长沙市二环线范围以内,已出让的房地产开发项目用地，不得再提高容积率；二环线日以后成交的房地产开发项目用地一律停止提高容积率。在上述规定范围之外及经市政府特批需提高容积率的项目，按下列原则处理：（一）凡没有启动开发建设的项目，申请提高容积率的，土地使用权人只能保持原出让合同约定的建筑面积进行开发，调增容积率后增加建筑面积所分摊的土地面积由市城乡规划局确定范围、报请市政府收回。即按照公式“原出让合同确定的建筑面积（原容积率×
÷提高后的容积率”来确定土地使用权人保留的开发面积，并据此办理修改土地出让合同手续。多出的经营性用地面积由市土地储备机构负责收储，收购价格按照首次出让时供应签报审批单核定原用途的划拨价格（单价）×收储面积来确定。收储后重新招标拍卖挂牌出让。提高容积率后，经规划部门的同意不能单独规划建设的项目，按照宗地现时市场价格补缴全额楼面地价，办理修改土地出让合同手续。
（二）已启动房地产开发建设的项目，原则上不得在项目实施过程中提高容积率；在2011年4
30日前，已按调规程序经市人民政府批准提高容积率的，且在2011年12月31日之前到市国土部门申请进窗办理修改出让合同的，仍按照长国土资政发〔2007〕90号文件测算核缴全额楼面地价；逾期申办的按照宗地现时市场评估价格测算应补缴的全额楼面地价，办理修改出让合同手续。（三）已完成开发建设的房地产项目，国土资源部门在项目竣工验收或分户登记发证时核定容积率或总建筑面积超标的，仍按照长国土资政发〔2007〕90
（四）经市长办公会议、市土地管理委员会、市规划管理委员会批准调整容积率的项目，应严格按照有关会议纪要要求处理。此前已同意调整容积率的，2011年内办结手续有效；以后特殊情况需要调整容积率的，在有关会议纪要下发后半年内办结手续有效。
（五）如今后因提高容积率补缴土地价款计算方式有变化，从新规定。
由市国土资源交易中心选取五个以上的比较案例（蕞多不超过7个），比较实例应选择拟出让土地估价日前1年内，宗地位于同一级别区域内、土地利用条件基本一致的土地招拍挂成交案例。2、
由市国土资源局或大河西先导区国土规划部按照提供的案例，计算算术平均值，即为拟出让土地现时市场价格。
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