这次三个地块，一宗溢价成，一宗中止，一底价成交。我在之前的土拍文章中（建发摇中观沙岭23长019地块！、23年长沙第二批集中供地结果评价讲过了，销售市场不行，土拍市场冷下来是迟早的事情，况且即便之前的热闹也是因为中心城区的优质地块热闹，这一批及7月推出来的地，素质明显低于一二批，冷下来也是情理之中。

　　目前长沙今年的土地的供应量年化之后，只有2021年的40%，2022年的56%，由于今年的推地逻辑前面也说了，要确保成交，可想而知后市会怎么样。可能需要尽快放优质地块出来提振市场信心了（但目前优质地块做大户型市场已经饱和了）。

　　一、2023长沙市026号：洋湖北-保利

　　“王炸地块”，河西单价地王地块，最后成交结果一般般，没有开发商来哄抢，只是小幅溢价1%。不过4月还在热火朝天的激烈竞价，6月就这样了，未免转变太快，我只能说这块地上晚了，应该趁着今年的窗口期挂上来。

　　地块整体14.3万方（214亩），土地面积很大，容积率仅为1.1，限高24米。纯豪宅的规划条件，一线临湖叠墅+洋房。

　　目前洋湖南的新地块，基本都是8000左右的楼面价，溢价1%，成交楼面价13635。最终由保利拿下，这个价格，确实土地价值被低估了。不知道保利打造啥，天天天字系吗？

　　实际售价3万左右问题不大，既能够保证开发商的利润，也能保证市场接受度。关键还是要把实景打造出来，把地块最大的劣势（低洼、洪涝）给解决好，我相信洋湖、大学城的购买力还是很旺盛的。

　　二、2023长沙市025号：天际岭南-中止出让

　　此地块即为洞井城投16号地，位于天际岭南侧。昨日，长沙市自然资源和规划局发布公告，该地块中止挂牌，俗称黄了。

　　说实在的，这个地块没有什么亮点，鉴于今年力争挂牌土地都成交，我之前预测大概率找好了买家，所以我才说可能底价成交，希望不是托底。现在好，直接给中止了。我相信以这个地块的素质之平庸，不可能一个意向买家都没有就挂牌，所以很可能是联系的开发商打了退堂鼓。

　　天际岭南这个地方，全是刚需住宅盘，很多项目至今没卖完，规划规格低、片区内路网差、片区外部又是长沙出了名的堵点，睡城通勤压力巨大，同时片区配套很弱，市场强的时候还好，现在市场走弱，开发商拿了，很有可能后期去化速度巨慢，那就基本亏损。另外，项目商业比例有12%，这个数字放在一个优质地块，开发商可能还可以接受，放在这种很普通的地块上，退堂鼓就只能更是砰砰响了。也许正是基于这个考虑，选择不拿，可以理解。

　　当然，也不宜过度解读，开发商自身内部因素比如前期已经批复，但后期总部要求暂缓拿地也是存在可能性的。

　　三、2023长沙市027号：东屯渡-美的

　　027地块位于浏河东的东屯渡，和片区目前在卖的盘（美的云樾、龙湖天璞、中建桃李九章、湘语铭悦这一堆）相比更北边，接近主城一点，但并不是临河地块。在时代印记背后。仅45亩不到，容积率2.4终底价成交，实际楼面价5050元。由美的拿下，旁边的云樾，其实是收购的正荣项目，看起来品质还是可以的。

　　相比较而言，这个价格不算贵。比如前排的时代印记和金茂建发观悦，都是19年3月拍的，容积率相同，拍到了6202的楼面价，熔断了。时隔4年，其实土地价值并没有增长。更早一点的龙湖碧桂园天宸原著，17年2月拍的地，当时各大开发商疯狂竞价，最后溢价168%，达到了8588的楼面价，这个价格和今年的观沙岭比都不遑多让了，所以说，市场热闹的时候，开发商不过就是大号韭菜，谁也别瞧不起谁。

　　浏河东这个片区，今年的亮点是新增地块逐渐有教育配套，但这块地显然没赶上好政策，需缴纳教育配套费1500万，但仅缴纳教育配套费，按之前的经验是不配套初中学校的，那在浏阳河东岸一系列地块中，又没有河景，周围配套也谈不上多强，并没有啥优势，除非卖毛坯：毛坯限价13500，目前按这个片区的情况，速推毛坯肯定能实现，但精装要加2500，我估计是有困难的。

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