顺丰房托上半年物业估值增长125％积极推进物流项目收购
本报记者 李昱丞 见习记者 李雯珊
8月18日晚，国内首个物流房托上市公司顺丰房托（发布2022年上半年业绩报告，收益和物业收入净额分别为1.975亿港元，1.616亿港元。董事会决议就报告期宣派每基金单位分派13.67港仙，派息比率为100%，年化收益率为8%。
“虽然2022年上半年挑战重重，但顺丰房托受惠于市场对物流服务持续殷切的需求，所以取得比较稳健的营运表现。在今年6月份完成了上市后首项收购，为物业组合增添一项位于湖南省长沙的现代物流物业，使得公司地域覆盖延伸至中国中部地区，补充原有在大湾区和长三角的投资地区。预期扩充好的组合有利于提升运营协同效应，并带来更好的规模经济效益。”顺丰房托执行董事兼行政总裁翟迪强向《证券日报》记者表示。
据悉，顺丰房托是一个以单位信托基金形式组成的集体投资计划，由顺丰控股100%持有，顺丰控股董事长王卫担任董事会主席，在2021年5月17日正式在港交所挂牌上市。
截至2022年6月30日，顺丰房托物业估值总额为73.57亿港元，较2021年12月31日的估值增加12.5%。公开资料显示，顺丰房托的投资组合包括四项现代物流枢纽物业，位于中国香港青衣以及广东佛山，安徽芜湖及湖南长沙。
“顺丰房托在2022年半年报继续采用100%的派息比率，比较吸引，与行业指引中的派90%对比较高。在新冠肺炎疫情等因素影响下，网购等增加将对物流业需求上升，预计有助该公司业务发展。”百利好证券策略师岑智勇对《证券日报》记者表示。
岑智勇介绍，房地产投资信托基金（简称：REITs）是以信托方式组成而主要投资于房地产项目（至少占基金资产总值的75%）的集体投资计划，旨在为投资者提供来自房地产项目，例如：购物中心，写字楼，酒店、物流园区等定期租金收入的回报。
“得益于电商的快速发展，物流地产成为近年发展蕞快、收益质量蕞高的物业地产之一，具有规模较大，租金收益率较高的特点，顺丰房托正是基于这个情况下找到比较明确的定位。”大新银行（中国）总行资金部衍生品总经理黄伟鸿向记者如是说。
截至6月30日，顺丰房托的投资组合平均出租率为98.1%，顺丰控股租户占用可出租面积的78.8%，并占总收益约75.3%。大部分和顺丰控股租户签订的租约年期较长，于2026年到期且租金按年递增。
对于公司所处行业的发展前景，“集团受惠于内地及香港市场对现代化物流设施的需求持续强劲，特别是在集团顺丰控股的支持下，即使在疫情下顺丰房托仍然展现高韧力。香港物流物业整体的出租率趋势向好；在内地出租率方面，有个别地方存在10%-20%的空置率，所以对于我们而言还是要挑选一些好的项目进行收购。”翟迪强表示。
6月6日，顺丰控股发布公告披露，公司下属子公司顺丰丰泰与顺丰房托下属子公司金紫荆物流订立买卖契约。公开资料显示，顺丰丰泰通过向金紫荆物流出售其持有的长沙产业园100%股权及特定应付款项从而将长沙物业注入顺丰房托，此次交易总金额约为4.932亿元（合约港币6.036亿元）。
翟迪强表示，我们根据宏观的环境，规划好下半年收购的步伐，收购的步伐与年初确定的目标相比已经会有所减弱。同时，新收购的项目依然重点放在集团顺丰控股的物流地产，积极推进物流项目收购。目前，公司资本负债比率为35.4%，能够在未来收购提供充裕的资金空间。
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