集中供地岳麓区：供应8宗涉宅地块大王山限价涨至13300元平
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原标题：集中供地 岳麓区：供应8宗涉宅地块，大王山限价涨至13300元/平
3月10日长沙市2022年首批集中供地供应，岳麓区成供地大区，共计供应8宗地块，5宗纯住宅地块，3宗商住地块。地块板块分布来看，较为分散，共涉及6个板块，其中主力位于大王山，供应3宗地块。
从地块具体位置来看，岳麓区首批供地4宗位于三环内，4宗地位于三环外；从土地用途来看，3宗商住用地，5宗住宅用地。
从土地限价来看，5宗地块住宅限价，其中桐梓坡地块限价14200元/平米，为本次集中供地住宅限价蕞高地块，大王山板块限价再次刷新，达13300元/平米；另外3宗地块根据品质定价，3宗地块分别位于梅溪湖、滨江以及洋湖垸，板块热度加持以及“竞品质”下，可满足目前作为房价洼地的长沙较为缺失的品质购房需求；同时，6宗地块竞自持，其中023号地块蕞高可竞自持26.85万方。
[2022]长沙市009号地块位于岳麓-梅溪湖二期，且延续了板块不限价的传统，地块无住宅限价。
宗地为商住地块，商业配比较高，达40%，这对房企拿地形成一定阻力，但地块位于梅溪湖中轴线上，未来这里将作为商务区聚集大量人气，对房企商业运营有一定利好。
宗地建面达24.45万方，起始楼面价5500元/平米，竟自持蕞小面积600平方米。整体挂牌条件较为严苛，9.7万方商务用地，需建设3万方写字楼，且公寓面积不得超过1.94万方，再加上需引进企业以及交税不得与3.5亿元等条件，中小型房企承担不起。
另外，挂牌条件中有一条集中供能不低于20万方，也就是说住宅未来可实现集中供暖，提升居住舒适度。
1、竞得人须建设3万方甲级写字楼（自持2万方）；
2、引入年产值人民币1亿元以上企业累计3家，高新技术企业累计70家；
3、引入不少于2家独角兽企业及不少于1家瞪羚企业（具有独立结算功能的子公司）；
4、竞得人及其引入注册及税务登记在地块辖区内的企业产生的全口径税收累计不低于3.5亿元；
5、集中供能接入面积不低于20万平米，其中商业接入占比为100%，住宅接入占比不低于70%；
6、该宗地竞得人须按照同期建设标准出资建设连翘南路（白杨西路-梧桐路）；
7、该宗地服务型公寓（商业）建筑面积不得超过商服性质建筑面积的20%；
8、L06-C12地块须满足年径流总量控制率70%和年径流污染削减率50%海绵城市管控指标要求。
宗地位于梅溪湖二期，横跨湄溪河，南临象鼻窝森林公园，整体景观资源优越。配套上，宗地位于梅溪湖中轴线，作为商务区，再加上项目自身的商务配套，未来购物非常方便；交通上双地铁环绕，2号线西延线的百合路站更是与项目相隔不足百米；教育上又麓山梅溪湖实验中学和麓谷凌云小学，再加上在建的看云中学，未来教育资源较为丰富。
市场端来看，近一年来，梅溪湖由于在售项目较少，整体供求量均保持低位，但价格一直居高不下，这点对于按品质定价的地块而言，市场接受度会比较高。2022年2月绿城招商桂语雲峯入市，首开推出2.8万方毛坯住宅，均价达18348元/平米，开盘当天售罄。
按照目前在售项目来看，宗地主要竞品为绿城招商桂语雲峯，但该项目地理位置相对较偏，宗地竞争优势较大。但2022年梅溪湖二期将迎来供地高峰，将供应12宗地块，宗地如不能在其他地块入市之前进行大量消化库存，未来将面临的竞争压力将有所加大。
017号地块位于岳麓区滨江新城板块，宗地再次挂牌，地块容积率从4.0降低到3.1，并将14800元/平米限价，改为按品质限价，用途也从商住用地改为纯住宅用地，总体来说，土地吸引力大幅提高。
地块位于岳麓区湘江新区滨江新城（湖南金融中心）板块，是湘江新区核心区，将成为立足中部、辐射西部的全国区域性金融中心。三公里范围内较优的是景观配套，配有湘江、滨江景观道以及谷岳公园等景观配套，另外地铁4号线也经过周边，再加上滨江新城本身的商业配套以及长郡滨江中学、三汊矶小学(规划)等教育资源，地块周边配套较为优越。
市场端，地块位于滨江新城，目前周边项目基本处于尾盘，近一年市场供求量基本低位运行，目前主力项目为旭辉铂悦湘江，项目2021年12月一次性推出11.83万方，目前已销售10.24万方，整体住宅库存量不足15万方，另外轨道中建麓江府即将入市，其建面约12.41万方，未来竞争压力较小。
018号地块位于洋湖垸，宗地建面达20万方，且为纯住宅用地，住宅按品质定价，也就是说这宗地上将打造高品质住宅。宗地起始楼面价7000元/平米，容积率仅为2.0，宗地整体质素较高。
宗地无具体竞买要求，房企自主性较高，对打造高品质住宅有所利好。
配套上，近几年，洋湖垸板块基建配套高速发展，在地铁、商业、教育、生态资源等高能级配套快速兑现下楼市分量“掷地有声”，促使板块从洋湖湿地公园向文化艺术、购物休闲、生态宜居等方向延展。
具体配套上，宗地周边高端商业聚集，如宜家家居、长沙荟聚、卓伯根等商业综合体。优质教育齐全，东侧为雅礼洋湖实验中学、麓山国际洋湖实验学校，东南侧为连塘学校，东北侧为规划建设的竹塘学校。同时宗地高端医疗完善，东临湖南妇女儿童医院，是一家集“科研、医疗、预防、保健、康复”与一体的国际化三级妇女儿童专科医院，总投资超40亿，总床位1500张。
市场上，土地住宅限价与滨江、中心等板块并列限价、均价一梯队。但在当下购房者置业的逻辑中，宜居性越来越被重视。在同等配套之下，购房者更倾向于选择能提供更多生态休闲的城市板块。兼具了经济优势和生态优势的洋湖垸，板块月均流速达5.75万方，成为购房者选房的主要片区。
具体竞品来看，地块周边在售项目较多，但除城发恒伟洋湖映2009外，在售项目多为老盘加推，涉宅库存已不多，购房者可选择性较少，板块亟待新地块入市。宗地自身条件不错，纯住宅，低容积率，周边环境和配套醇熟，具备高价值潜力。
019号地块建面仅7.17万方，住宅限价14200元/平米，起始楼面价仅3820元/平米，底价成交则房地价差高达10380元/平米，整体利润较高。
宗地竞买要求较少，但对学校质量要求较高，未来板块或将又增加一所名校。
1、竞得人须出资建设小学，用地面积约为17533平方米；
2、竞得人须出资建设J-2支路（谷丰南路-规划地块东边界），用地面积约1824平方米；
3、为保证代建学校质量，竞得人须进入由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和北京中指信息技术研究院三家机构联合发布的2021年中国房地产代建领先品牌榜单前8名；
4、竞得人须在设计规范要求外，额外增加建设100个地下车位。
项目位于西湖公园旁，紧邻地铁2号线景观和交通较为方便。同时周边有三大医院，距离湘雅三医院也不足2公里，整体医疗设施完善。
市场端，桐梓坡板块目前仅保利海德公园还有公寓在售，除此之外，2021年首批供地的[2021]长沙市004号地块未入市，整体竞争环境较好。
020号地块为纯居住用地，宗地住宅限价13000元/平米，并未突破板块蕞高限价。同时地块蕞高可竟自持20.7万方。
宗地限制条件较为宽松，且仅2.3的容积率以及4000元/平米的起拍价来看，竞争优势较大。
1、需建设10000平方米商业物业，无偿移交给长沙市岳麓区望岳街道窑塘社区居民委员会；
配套上，宗地紧邻谷山森林公园周边还配套有金峰公园、八方公园等，景观资源丰富；教育上，宗地本身带有小学，同时周边有麓山国际实验小学、博才金峰小学等等，教育资源位列长沙一梯队；交通上暂无地铁，相对而言有些短板。
市场端来看，谷山板块2020年以前均价仅8000元/平米左右，2020年7约20日，[2020]长沙市063号地块挂牌，限价13000元/平米，2021年3约新城关山印上市，谷山均价破万，达13761元/平米。
竞品方面，目前谷山板块共3个项目在售，库存主力在万科森林公园，再加上未入市的龙湖项目，目前板块135万方库存，按照8-10个月入市周期，到宗地上市约剩余百万方库存，但由于项目较少，整体竞争环境较好。
大王山本次集中供应3宗纯居住用地，且均为双限地，住宅限价高达13300元/平米，相较于长沙2021年第三次集中供地住宅限价上涨1100元/平米，宗地基本无竞买要求，竞买条件较为宽松。
配套上，三宗地块位置较为接近，周边有包材和雅礼学校，教育资源丰富。在景观上，022号地块更为接近湘江，虽临江有蓝光雍景半岛遮挡，但沿江风光带是休闲的好去处。
交通上，022号也相对距离3号线山塘站更近，交通更为方便。
市场端，大王山板块目前可售项目较少，但均价受地价及市场影响，较为稳定。
竞品上，目前周边在售项目较少，但大王山自2021年首批集中供地起已有3宗地块成交，再加上本次挂牌地块，未入市地块较多，未来竞品库存高达148万方，竞争环境较为严峻。
岳麓区随着滨江新城、梅溪湖一期、洋湖垸等热门板块土地供应的减少，谷山、大王山以及梅溪湖二期重新成为岳麓区主力供应及成交区域，其供求量价持续上涨，市场热度持续攀升，但仍需警惕用规划未落地的风险。
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