长沙市城市住宅小区电力配套建设情况介绍
长沙市人民政府新闻发布会背景资料
长沙市城市住宅小区电力配套建设情况介绍
由于历史原因，我市城市商品房住宅小区绝大多数采用专变供电管理模式，由于供配电工程建设不规范，设施建设、产权和运行维护等矛盾突出，导致的用电纠纷成为当前广大城市居民反映强烈、意见集中、亟待解决的热点问题之一。为改变现状，2008年我市成立由市长张剑飞同志任组长的城市新建住宅项目供电设施建设管理规范工作领导小组，着手研究和实施住宅小区供电配套设施“专改公”工程。在广泛了解民意，借鉴国内其他城市的经验，结合长沙实际，我市制订了《新建住宅项目供电设施管理办法》，今年4月16日以长政发〔2009〕16号文件形式正式下发，从5月起，“专改变”工程进入具体实施阶段。现将有关工作通报如下:
一、长沙住宅小区现行供电建设管理的基本现状和存在的问题
据调查，我市目前住宅小区共有800多个，其中专变供电所占比例在90%以上。所谓专变模式，即由房地产开发商自主建设，建设期产权属开发商，房屋销售后作为小区内部公用设施产权自动归业主，再由业主负担一定比例的电费加价后，委托物业公司进行后期维护的小区供电建设管理模式。这种模式在运行过程中，存在着明显不足：
1、小区电力配套设施建设质量难以保证。为确保城市住宅小区电力设施的质量，国家建设部在1999年专门制定出台了《城市民用住宅电力建设规范细则》。但在专变模式中，一方面，因房地产开发商只管开发建设而不管运行和维护，为节省投资或受专业技术能力所限，在供电电源、供电回路和容量配置等方面不按规范进行建设的情况较为普遍。相关设施不配套而导致高层住宅电梯双电源合格率极低，成为重大的安全隐患；因设备质量差、档次较低、施工质量粗糙而导致小区配电事故时有发生。对不符合规范建设的问题，电力部门往往迫于广大住户急于用电的压力，按先送电后整改的办法处理，但开发商的后期整改遥遥无期，致使电力部门对住宅电力工程未按规范建设的问题难以把关，影响了电网的安全稳定运行和广大业主的正常生产生活用电。
2、运行维护矛盾突出，业主负担重。由于专变供电设施的产权归业主所有，按相关政策规定，电力部门不负责设施运行的日常管理，业主只能委托物管公司进行用电管理。按照《湖南省物业服务收费管理实施办法》相关规定，业主须向物业管理企业支付相应的服务费，使实际电费比电力部门供电电费增加6%以上。同时，开发商电力配套设计、建设不专业，在执行相关标准上打折扣，造成小区供电运行中损耗大，既提高了运行成本，加重了居民用电负担；又造成了资源、能源的浪费，不利于节约型社会的建立。另外，小区供电设施的后期维护维修费用将使小区业主面临着巨大的压力和经济负担。例如，某小区电力配电设备曾先后两次发生故障，业主共同集资投入8万元用于维修改造，户均达2300余元。当发生第三次故障时，一度因无法凑集资金进行维修，严重影响居民的正常生产生活，业主意见很大。
3、小区用电管理环节多，矛盾难协调。专变供电模式中，限于产权归属与管理职能，小区高压供配电设施接入电网由电力部门进行技术把关，电网接入点以下电力设施建设标准由开发建设单位自行掌握；电力部门收缴电费至总表，总表后入户电费由物业管理公司或业主委员会分户收缴；与小区高压供配电设施接入点之前电网部分由电力部门负责维护，配电设施部分则由业主委托物业公司负责维护管理。一部分物业公司为维持小区供电的正常运转，采取牺牲其他经营利润的办法来弥补电费的亏损，在实在难以为计的情况下，不少物业公司只有倒闭；一部分物业公司采取拖欠电力部门电费的办法转嫁问题；还有一些物业公司甚至关门卷款走人，导致小区经常停电，引起社会的不稳定。
4、专变模式不利于电网发展的统一规划。一方面，房地产项目申请用电容量、供电回路数和供电电压等级缺乏科学设计，造成盲目扩大申请容量，超标占用通道资源，很难实施通道资源和装置资源的综合利用，造成资源浪费。另一方面，城市电网发展和电力基础设施建设为适应小区房地产的发展，造成设计规划带有较强的被动性，而不能立足整个城市的建设，不利于科学、超前地实现城市电网的统一规划，不利于全市经济社会的健康发展。同时，在专变供电的模式下，由于供电企业缺乏用于支撑用电扩充的资金来源，房地产开发建设用电扩充而引起的同级或上一级电力设施建设成本由建设单位负担，由于小区建设所处的地段不同、供电环境不同，住宅小区在电力设施建设成本上差异很大，造成了房地产开发在小区电力设施投资和电力配套建设投资上的极不平衡，导致房地产开发不公平竞争。
由此可见，城市住宅小区专变供电模式事实上已经成为制约城市建设发展，危及社会公共安全，引发社会不稳定因素的重要问题，亟需予以治理和规范。
一是进一步规范供电服务管理行为，减少业主负担。随着住宅小区电力配套建设管理的改革，所有新建住宅小区全面实施一户一表的供电方式，并配置了一户一表远程集中抄表系统，将为全面实现了“供电、抄表、收费、服务”四到户管理奠定基础，有效地解决供电企业、小区业主与物业管理部门之间的矛盾。实施公变供电后，业主不再承担额外的电费加价和公共配套设施的维护管理费用。
二是确保电力配套建设规范标准执行到位，提高供电质量及可靠性。改革后，由于供电企业对供电设施运行承担维护抢修和更新改造责任，所以必然严格按照有关技术标准，在供电容量、供电方式、电源回路等各个方面进行把关，促进了住宅电力工程按规范建设，有效增强了小区电力配套设施抵抗自然灾害及外力破坏的能力，大幅提高了供电可靠性。
三是全面提高住宅小区配电网安全运行水平。改革前，专变小区电力配套建设中涉及的设备材料厂家众多、型号繁杂、产品质量及售后服务良莠不齐。改革后，将实行住宅小区电力配套建设工程统一标准、统一规划、统一管理，使小区电力配套建设在设备配置及材料选用上全面规范，设备型号及配置相对统一，设备品质及性能得到保证，极大地方便运行维护管理。
四是规范住宅电力工程建设行为。改革前，房地产开发在供电设施建设费用投入上因地而异、因项目而异，单位造价差异较大。改革后，开发商按规划管理部门审批的建筑面积根据统一的造价标准投入电力工程建设成本，既规范了住宅电力工程建设的出资界面、又有效地解决了住宅电力工程建设与运行维护管理主体的一致性，保障了广大业主安全、可靠使用电力的合法权益，促进了房地产业市场的健康有序发展。
1、现有专变供电模式的在建项目，一律转为按公变模式实施，开发企业按公变标准完善投资，落实改造。电力部门要逐户上门清理在建项目情况，改造项目要分轻重缓急，区别对待，实行“一户一表”。对供电设施已竣工验收、近期约定交房的项目，在开发企业与电力部门协商签订承诺改造协议，保证限期改造到位的情况下，可先行送电，满足交房要求。对不按时整改的开发企业，将通过媒体进行曝光，职能部门将上门督察，房产部门将不予发放房屋产权证。
2、所有新建住宅小区项目，一律按公变模式进行规范。已建项目按照公变模式，逐步予以改造规范。
3、物价部门今后一律不再新批新建小区电费加价项目。小区供电设施移交电力部门管理后，将按新建住宅项目建设维护费标准，对在建项目在送电前收取维护费。
4、相关部门要全力组织好新建住宅供电设施建设，公开建设程序，规范规划、建设、审批各环节管理，严把建设质量关，主动接受政府与市民的监督，把新建住宅供电设施建设打造成“阳光工程”。
5、在“专改公”工程实施同时，电力部门应进一步加大城乡电网改造力度，增加资金投入和新技术运用，提高电网供电能力，维护良好的供用电秩序，保障广大电力客户安全正常用电；应结合“专改公”工程，同步推进集抄系统改造，将居民客户现有计量表计逐批更换为可靠性更强、科技含量更高、具有远程抄表和实时电费查询功能的新一代集抄电表，以提升供电服务品质。
1、专变模式：即专用变压器供电，由房地产开发商自主建设，建设期产权属开发商，房屋销售后作为小区内部公用设施产权自动归业主，再由业主负担一定比例的电费加价后，委托物业公司进行后期维护的小区供电建设管理模式。
2、公变模式：即由供电部门公用变压器供电，由小区建设开发商出资，委托电力部门按公用电力设施标准进行统一规划建设，纳入供电部门专业的营业管理、计量管理体系并由供电部门负责提供专业化、规范化运行维护管理的供电建设管理模式。用户直接向供电部门购电，按照国家物价部门核定的电价标准计费。
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