2022年“两集中”租赁土地图鉴
至2022年年末,22城基本已完成多批次的集中供地，经过一年的集中供地后，各城因城施策，按照城市租赁市场的实际需求，合理供应租赁用地，多元供应完成新增租赁用地的供应计划。
在“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间） ，2021年在40重点城市已筹集保障性租赁住房94.2万套，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。2022年共成交约444万方的新增租赁住房用地，按50㎡计算，未来将供应约8.8万套新建保障性租赁住房进入市场。
住房和城乡建设部表示，2022年将继续大力增加保障性租赁住房的供给，全年预计建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。其中，新建保障性租赁住房是重要的供应来源之一。
“集中供地”新政要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。目前22城明确租赁用地指标，并基本达标占比住宅用地10%标准。北京和上海等地，租赁占宗宅始终保持较高比例；8城因地制宜，调整2022年租赁占宗地计划比例至10%以下。
表：2022年22城租赁用地供地计划情况(单位：万㎡）
注：长沙未公布2022年国有建设用地供应计划；苏州未公布住宅部分供应比例
利用新建租赁住房用地完成供应计划
国家发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》中提出适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房。从2022年全年集中供地各城完成进度来看，利用新建租赁住房用地完成供应计划比例较低，22城平均完成度仅为12.8%。
宁波和合肥两城2022年加大纯租赁用地的供应，分别完成供应计划的72.53%和41.12%，两城的租赁用地供应主要来源为新建租赁住房。深圳、上海和福州利用新增租赁用地完成供应计划约30%；福州、广州和沈阳等城市新增租赁用地供应量持续下滑。各城因城施策，调整土地出让节奏，降低新建的租赁住房用地的供应量。
表：22城2022年全年集中出让租赁用地供应计划完成情况
注：北京新增租赁用地未计入集体用地
2022年全年22城集中供地中，涉租赁用地地块数量285宗，总成交建面达444万方，总体供应量相比2021年同比下降63%，预计未来可提供约8.8万套新建租赁住房1，能够切实增加保障性租赁住房的供给。
22城中，宁波以111万方的租赁成交建面，租赁供应建面第一；深圳30.4万方的租赁建面，租赁建面占比较高，达涉宅总建面的12.28%。从所有成交租赁用地的城市来看，总体租赁建面占比较低，仅占2.97%。相比2021年，租赁用地的成交城市数量及土地供应量上都大幅减少。
表：22城2022年集中出让涉租赁地块成交情况
注1：租赁住房套数按平均单间面积60㎡估算
从22城集中供地出台政策来看，“限地价+摇号”成为竞拍主旋律，各城相继取消竞配建租赁住房，仅4城采用竞自持的竞拍规则，广州在第三批次取消竞自持。在适当放松楼市的大方向下，减少开发商需要额外负担的“竞自持、竞配建”，部分城市减少配建租赁住房捆绑土地的竞拍规则，增加了企业的拿地意愿。
表：22城“两集中”土地出让政策
具体来看，22城全年“两集中”土地出让中，多元供应三种方式并行发展。纯租赁用地占比38%，配建租赁用地占32%，自持租赁用地占32%。其中，竞自持仅占10%，相比2021年占比大幅减少。在各地土地规则优化下，“竞自持、竞配建”大幅减少。
图：22城集中出让涉租赁地块成交方式占比
2022年全年纯租赁用地共供应33宗，规划建筑面积159.99万方。受疫情和经济下行的影响，土拍市场遇冷，对纯租赁用地的供应相比2021年同期供应同比下降66.8%，成交纯租赁用地城市和供应量都有所减少。
图：2017年-2022年纯租赁用地成交情况
从纯租赁用地各城市成交情况来看，宁波以69.63万方纯租赁用地领先于其他城市，深圳、上海和武汉等地区仅有1宗地块建设纯租赁用地。
纯租赁用地地块的特殊性质，能够供应大量房源，能够为城市吸引人才、留住人才，在土拍市场遇冷的情况下，宁波、合肥和广州等城市仍然大量供应了纯租赁用地，以保障新青年、新市民住有所居。
图：2022年纯租赁用地城市成交情况
2022年全年集中供地中，竞配建的竞拍规则已成历史，降低配建租赁用地捆绑地块，减轻了拿地的资金沉淀，拿地配建一定比例的租赁用地成为部分城市新建租赁住房的主要方式。上海主要以规定5%的配建租赁住房完成本次租赁住房供应；青岛以划拨土地配建租赁住房完成房源供应；深圳和厦门等城市成交不同比例的配建租赁住房。
图：2022年全年拿地配建租赁用地城市成交情况
2022年竞自持成交建面31.87万方，仅占全年总供应的7.16%。2022年全年集中供地中竞自持比同期下降85%，2022年全年仅4城以竞自持的方式供应租赁用地，且仅有深圳、广东、长沙成交竞自持租赁住房。
竞自持、竞配建增加了拿地企业的额外负担，在楼市适当放松的大前提下，各地取消了竞自持、竞配建捆绑地块，增加了拿地企业的拿地意愿。
图：2022年全年竞自持租赁土地成交情况（单位：%）
自2012年1月国土资批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房的首批试点城市之后，2017年月和2019年1月，陆续新增16个试点城市。
从2022年各城的建设完成进度来看，北京作为集租房供应的主要城市，已有6个项目入市，福州战峰长租公寓也已入市运营，贵阳和南昌等城市也在2022年加速集租房的建设进度，多城加速推进集租房建设进度。部分城市建设进度缓慢至今仍未完工，南京三个项目由于各种原因无一动工建设。
北京在集体用地试点城市中发展较早，且各区政府支持力度较强，从申报到建设最终运营已经形成了完整的体系。北京主要以集体用地建设租赁住房完成供应计划，2022年拟供应集租房124.87万方，相比2021年有所提升，项目主要集中在大兴、通州和海淀等地区。相比北京其他城市的集租房供应项目较少。
图：2022年北京拟供应集体用地建设租赁住房项目情况
北京继2020年成寿寺项目落地后，陆续多个集租房项目建成入市，2022年已有不下6个集租房项目建设完工等待入市，预计2023年北京的窦店镇窦店村A地块项目、石景山区古城集体土地租赁住房项目、中关村东升科技园园区项目等多个项目将陆续完工入市。
在企业层面，央国企在2022年拿地比例较高，在纯租赁用地和配建租赁用地的地块获取量上较大，获取涉租赁土地TOP20企业成交规模占比租赁用地成交总量的49%。地方头部国企托底纯租赁用地，建设保障性租赁住房，满足各地租赁市场需求。
国企为加速发展保障性租赁住房，推进职住平衡作出了自己的贡献，成交的租赁用地央国企占比超九成。2022年民企拿地大幅削减，但仍有地方民企如沈阳汇祥地产有限公司、福州旗山梅园酒店公司成交纯租赁用地进行建设运营。
图：至2022年涉租赁土地拿地企业成交规模TOP20（单位：万㎡）
2022年涉租赁用地项目经过了数年的建设期，多块纯租赁用地和集体用地新建的租赁住房入市运营，超1.6万套新建租赁住房入市运营。
纯租赁用地建设的新建租赁住房主要以上海为主，项目分布于各个区域包括中心城区；集租房项目中，广州和福州的首个集体用地建设租赁住房项目已完成建设。未来，越来越多的新建大型租赁社区将完成建设入市运营。
图：各地2022年部分已入市或即将入市涉租赁用地项目
2022年宁波第一批次集中供地，鄞州区GX01-01-17（高新区）地块由瓴寓国际&宁波城投置业以1.03亿元夺得竞得。这是瓴寓国际继上海松江工业园区新城、南京市建邺区河西南G116等地块联合摘得的第四幅租赁用地。
由地方国企建设，住房租赁企业运营的模式，已逐渐发展成熟。纯租赁用地拿地成本较低，该地块成交总价仅1.03亿元，仅为周边新房地价的12%。联合拿地能够使双方获取运营收益的同时，令国企物业方在公募REITs不断扩充的情况下，获得明晰的退出路径，未来也将吸引更多的住房租赁企业参加拿地。
△ 北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉、宁波、合肥、福州、青岛、厦门、济南、长沙、沈阳的涉租赁用地成交明细，详情可见完整版《2022年“两集中”租赁土地图鉴》。
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