工业土地供应告急！长沙的园区怎么办？
长沙晚报掌上长沙6月26日讯（全媒体记者 伍玲）几十亩土地上，驻扎着上百家企业；产业定位精准，产值达上亿元——这是长沙一个工业地产项目的“自画像”。
经济高速增长过后，工业土地供应告急，肩负着“向空中要土地”使命的工业地产，成为长沙集约化节约化发展的生动体现。
与国际成熟的工业地产市场相比，我国工业地产发展仍处于初级阶段。过去很长一段时间内，这个行业都不是一个完整发展的商业市场。
但在近几年，工业地产持续升温，工业地产项目数量和规模逐年递增。前瞻产业研究院的数据显示，2009年至2017年，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额整体呈逐年递增的趋势。2017年，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额同比增长6.47%。
究其原因，一方面是随着工业投资的兴起，特别是住宅、商业类物业的价格日趋走高，投资回报日渐降低的情况下，越来越多的资金逐步向工业地产转移，使得工业园区、产业地产逐步兴起。
另一方面，则来自政府政策导向。其实早在2014年，湖南省、长沙市均已出台促进工业地产发展的政策，鼓励工业园区及工业园区内企业充分利用其低效用地，用于合作或单独开发工业项目或工业地产，提升产业园区整体水平，促进中小企业集聚，加快承接产业转移，推动产业结构调整和技术升级。
更重要的是，经过多年发展，可供应的土地越来越少，要实现精明增长，“向空中要土地”成为工业园区的共识。
以隆平高科技园为例，园区可开发土地总面积4360亩，已供地3124亩，开发强度达72%，土地开发达到白热化；存量土地1119亩，工业用地仅为741亩，横向开发空间受限。
工业土地逐年见空，倒逼园区转型创新。为此，隆平高科技园出台了一系列规定，规范和促进工业地产发展。
根据长沙2018年施行的《关于进一步规范工业地产发展管理办法》（以下简称《办法》），工业地产必须姓“工”，只能面向工业企业、生产型服务业企业销售或租赁。
作为园区发展工业经济重要阵地，工业地产确定明晰的产业定位，尤为重要。从全市已建成的工业地产项目来看，围绕国家级园区“两主一特”，省级园区“一主一特”产业定位明确自身坐标，尤为明显：长沙高新区芯城科技园以移动互联网产业为主，长沙经开区德普·企业公元以总部经济、科技研发型企业为导向，隆平高科技园金丹科技创业大厦现代服务业比重较高……它们成为了各自园区集约节约化发展的典范。
记者了解到，自2012年开工建设以来，德普·企业公元以独栋别墅式厂房吸引了一大批优质企业入驻园区。截至去年底，园区先后入驻企业93家，均为总部型企业和高新技术企业，累计完成投资20亿元(含入驻企业)。其中在现有企业中，总资产超过2000万元以上的企业有12家，2018年产值超过1亿元的企业有5家。
2018年，德普·企业公元在已开发建设招商的95亩土地上，全年实现工业产值19亿元，税收1.36亿元，亩产值达2006万元，亩产税收144.2万元，亩均产值效益在长沙经开区工业地产项目中遥遥领先。
既能产生良好的经济效益，又能凸显园区精明增长，长沙工业园区对工业地产多一度“热爱”。目前，隆平高科技园还有湘粤先进技术产业园项目、长沙现代服务业产业园项目以及湖南亚太医药健康产业园项目正在筹备和建设中。其中长沙现代服务业产业园项目用地68亩，投资10.8亿元，建筑面积19.3万平方米，即将投入运营。
经过多年的快速增长，长沙工业地产项目为园区的产业发展、产业招商和税收做出了突出的贡献，但也存在着一些不足。
按照《办法》，全市工业用地政策对配套比例有两个硬性指标：配套用地比例不超过7%，配套建筑面积不超过15%，但对于一些产业集聚度较高的工业地产项目来说，指标明显不足。
以隆平高科技园为例，园区总部经济发达，集聚了40多个省级以上科研院所、高校，2000多名各行业领域的高端人才。特别是近年来随着企业数量的迅速增长，办公、科研、就学、就医、住宿、购物、休闲等配套需求越来越高，受配套比例限制，园区配套设施不足问题日益凸显。
另一方面，《办法》也规定，单个工业地产项目最小用地面积原则上不得少于50亩。目前，隆平高科技园可供地面积不足1000亩，已出让的42宗工业用地绝大部分不足50亩。园区要转型升级、创新发展，必须实施原有低效用地企业转型、闲置用地改建。发展工业地产，受政策限制，低效闲置用地难以通过项目审批要求。
业内人士表示，长沙可学习北上广深和杭州、东莞等城市新型产业用地模式（即产业、配套用地的土地功能混合使用模式），由省级园区先行先试，启动新型产业用地试点，提高存量用地利用效率，推动低效产业用地改造，加速引进新业态、新产业。
与此同时，在符合工业地产导向的优质项目上，长沙也可适当放宽指标约束，比如提高配套比例、提升容积率、进一步放宽租售比例、支持低效工业用地调整土地性质和用途、突破单个项目工业地产项目不低于50亩的限制，实现长沙工业地产健康快速发展。
针对这些意见，市工信局有关负责人表示，长沙正在顶层设计，谋划把全市工业地项目做一个总体规划，要求各园区根据产业需求，统一规划工业地产项目，对配套用地和设施进行一盘棋考虑。
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