住宅不好卖长沙工业地产升温
比起住宅市场的起伏调整，长沙的工业地产正在悄无声息中升温。
8月上旬，《长沙市人民政府关于进一步加快工业园区发展的意见》正式施行。《意见》鼓励工业园区及工业园区内企业充分利用其低效用地，用于合作或单独开发工业项目或工业地产。
相对便宜的土地价格、日益增长的需求、清晰可见的回报率等，吸引着越来越多的资金流入工业地产这一领域。
今年上半年，长沙市住宅销售面积与销售金额双双同比下降。长沙市住建委提供的《2014年上半年城建经济运行情况》显示，上半年全市住宅销售面积851.64平方米，同比下降13.49%，商品房均价5138元，比去年末下降9.27%。面对严峻现状，一些房企纷纷涉足工业地产。
位于长沙经开区的德普企业公元，是一个低密度独栋花园办公楼和部分商务配套组成的物业，为IT软件、高新技术、创新创意、外贸金融、医药销售等非生产类企业提供研发、展示、办公场所。项目营销总监刘伟介绍，开发商德普置业之前在长沙开发过托斯卡纳、美洲故事等高档住宅项目。“现在住宅市场存量大，不好卖，好的地块拿地难，所以去年我们开发了现在这个工业地产项目。”
“工业项目一般地价只有商业地价30%左右。”长沙经开区内的工业地产项目——中部智谷开发商辉宏集团总经理助理杨平告诉记者，一级市场的土地价格没有过度飙升，工业地产项目较住宅项目售价明显偏低，租金却在逐年稳步攀升，投资回报率较高，且有物业升值空间。
戴德梁行的分析报告显示，目前住宅租金回报率为2%，写字楼为5%，工业厂房则普遍达7%至10%，且租期一般在5至10年，相对稳定。
有业内人士认为，随着国家对土地资源监控渐趋严厉，工业集约用地要求提升，土地供应量正将逐渐减少，工业土地的增值潜力较大。
这种火热也反映在了蕞近的土地市场，长沙市国土资源网上交易系统显示，截至8月26日，长沙8月将有11宗土地交易。其中工业用地占了6宗，占比超过50%。
在新型工业化的大背景下，长沙工业地产正在步入快速发展期。长沙经开区、长沙高新区、宁乡经开区等工业园区都成为了工业地产集中发力区域。
“当时我们调研了长沙经开区的产业结构，这里工程机械、电子信息、汽车等产业实力很强，但配套企业较少。配套企业进不来，大多因为小企业入园门槛高了。”辉宏集团董事长李朝晖说。
在寸土寸金的国家级经开区，工业用地紧缺和用地审批时间相对较长是不争的事实。在此情况下，众多的工业地产项目则正好解决了这一供需难题。
“一些小企业用地规模也不一定很大，如果拿地建厂，这个产业的机会说不定就稍纵即逝了。”李朝晖认为，工业地产为中小企业可以迅速投产并形成聚集提供了平台。
蕞新出台的《长沙市人民政府关于进一步加快工业园区发展的意见》规定，国家级、省级工业园区工业用地开发利用投资强度分别不得低于3000万元/公顷、2400万元/公顷。而工业地产园区由于土地利用率较高大多都已符合了这个标准，以中部智谷为例，目前入园企业共有71家，在项目168.8亩(11.3公顷)的土地上，预计企业年产值将达11.5亿元。
长沙经开区党工委副书记高杰认为工业地产符合国家的土地政策，有利于集约用地，提高土地使用效率，有效改变中小企业用地难问题。
长沙经开区的蓝色机械配套产业园，厂房采用租用的形式，租用企业大多是外省乃至日本一些汽车零部件配套企业的分厂。
“从创业角度讲，我们这个项目为他们提供空间和基础设施，开展一系列服务支持，从而降低他们的创业风险和创业成本。”产业园副总经理吴蓉介绍。
工业地产，为中小企业提供的不仅是办公和生产场地，还有服务。企业入园后，从工商注册到科技项目申报、各类信贷资金和科技投资申请都将由园区管理团队来操办，同时还将提供技术人才引进和培训支持以及企业运营管理和营销指导、入园手续代办等一系列服务。
中部智谷的长沙凯博机电设备有限公司总经理助理陈秀秀告诉记者：“我们是集团的分公司，来到这里不用自行建设厂房和库房，也省去了许多注册登记手续的繁琐。”
“拎包入住的贴心保姆式服务。”李朝晖这样概括他们的服务模式。“小到安保、宿舍、食堂，大到融资、风投等，都可以为入驻的企业提供服务。”在李朝晖看来，工业地产的运营前景在于“这种项目既符合国家新型城镇化的发展方向，也符合国家发展中小微企业的产业方向。”
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