红网长沙6月3日讯（记者 刘娜 通讯员 谭虎）二手房营业税“5改2”，二手房交易个税下调……近期，房市一系列税收政策调整让不少市民很是关注。买房要缴税是不少人都熟知的事情，可是具体要交哪些税，税率是多少，由买方交还是卖方交，许多人就不是那么清楚了。6月3日，记者带着这些问题采访了长沙市地税局直属局相关负责人，为广大市民解开这些疑惑。

　　5月19日，长沙市人民政府办公厅印发了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2015]67号）。根据通知精神，即日起，二手住房交易个人所得税核定征收率由1.88%暂调整至1%。

　　根据中国个人所得税现行政策规定：个人销售房屋按其转让房屋取得的所得的20%缴纳个人所得税。征收住房转让个人所得税可以采取查验征收和核定征收两种方式。对纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关查验征收，按照转让收入额减除房产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后余额的20%据实征收个税。

　　对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，税务机关采取核定征收，目前长沙市对于二手住房转让核定征收率已经降至1%。值得注意的是，如果个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，将免征个人所得税。

　　今年来，为保障房地产市场持续健康发展，国家和地方地府出台了若干针对个人转让存量房（俗称二手房）的税收优惠政策。其中财税〔2015〕39号规定：自2015年3月31日起，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，将免征营业税。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对个人将购买不足2年的住房对外销售的，则全额征收营业税。

　　新政将个人转让住房营业税免税期限由五年调整为二年，降低了购房后再出手的优惠年限要求。按规定，个人转让住房适用营业税税率为5%，卖方应依法申报缴纳销售不动产营业税外，加上城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，合计征收率为5.6%。

　　购买房地产要缴纳契税，这一点毋庸置疑，无论你购买的是商品房还是存量房。可是你知道吗，你购买的房屋面积以及是否属于家庭唯一住房等要素，将会直接影响所缴纳契税的税率。考虑到税收优惠，购买住房契税一般按购房总价的1%-4%缴纳。

　　具体说来，如果你（家庭，成员通常为本人、配偶、未成年子女）首次购房，购房面积在90平米以下，将按1%的税率进行征收；购房面积在90—144平米适用税率为2%；购房面积在144平米以上按4%税率征收契税。如果你再次购住房或购非住房则统一按4%的税率进行征收，不分面积大小。

　　个人销售住房免征印花税、土地增值税

　　购买或销售住房除了涉及契、营业税附加和个税外，不少市民也关心有关印花税和土地增值税的问题。针对房屋买卖双方签订的合同，印花税的税率是0.05%。然而，个人销售或购买住房，将享受免征印花税的税收优惠。

　　同样，个人销售住房的将暂免征收土地增值税。单位转让房地产和个人转让非住宅类房产应根据转让增值额申报缴纳土地增值税。税务机关可以采取重置成本评估法或发票加计扣除法计算征收土地增值税，如纳税人不能提供购房发票或重置成本的，将以6%征收率核定征收。

　　二手房交易，买房、卖方分别负担哪些税费，由谁来交的问题大家普遍不清楚。其实，买卖房屋的税收国家做了明文规定：购房者负有契税、印花税纳税义务，卖房者承担其通过出售房屋所得收益应缴纳的税费，包括个人所得税、营业税及附加、土地增值税。

　　按照政策，市场上二手房交易税费全由买家交的惯例是不合理的。然而在实际操作中，税费与房价相互关联，卖方往往不愿意承担其中任何一个税种的缴纳。如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。买卖双方会在房屋交易过程中以此为由来进行议价。因此在合同中约定由谁交税费，是符合民法上自治原则的，而税务机关的征收是不区分实际由谁支付的。

　　作者：红网长沙6月3日讯（记者 刘娜 通讯员

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