长沙城市更新片区类项目在引入合作企业上是怎么做的？
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原标题：长沙城市更新片区类项目，在引入合作企业上是怎么做的？
城市更新专题研究系列·15·睿诚研究院
蕞近有好几位朋友前来咨询和探讨长沙城市更新项目上的一些实操性问题，他们感觉很难进入，不知怎么去跟进类似的项目，比较困惑。
·可从哪些渠道去了解城市更新项目的信息？
·怎么去有效参与此类城市更新项目？
·在合作企业引入上，长沙有什么具体政策吗？可否推给我们看看？等
睿诚研究院也观察到，政府在城市更新专项文件中所提到的8大片区和31个城市更新项目，因各自实际情况和推进节奏不同，在市场上的表现各不相同——有的已经处置了个别地块、有的还在招商期间、有的尚在框架协议期等。
需要说明的是，本文着重解读一下大型城市更新片区类项目在引入合作伙伴时的情况，而对于那些为此类项目中的一个部分或一个地块类的情况就不再阐述。
经睿诚研究院观察，综观长沙市内的城市更新片区类项目的招商情况，至今为止，主要有三个的典型案例，如下：
案例1：岳麓区观沙岭城市更新片区（旧城改建）项目
2021年6月11日下午，岳麓区政府与市城市更新公司签订观沙岭城市更新片区（旧城改建）项目实施合作协议，麓山控股集团与市城市更新公司签订投资合作协议，总投资约360亿元大手笔升级观沙岭。
“根据长沙市城市更新工作领导小组（长城更组复[2021]7号）立项批复，明确长沙市天心城市更新投资建设运营有限公司作为黑石铺片区城市更新项目的招商主体，通过公开招商的形式引进合作方，公告期自2022年 1月27日至2022年2月11日止，公告期为15日”。
项目名称：长沙市天心区黑石铺片区城市更新项目招商引入合作企业项目（以下简称“本项目”）
项目地址：位于天心区黑石铺街道，北至湘府路，西至湘江南路，东至芙蓉南路，南至三环线、雀园路以及黑石路（具体以用地红线为准）
招商主体：长沙市天心城市更新投资建设运营有限公司（以下简称“更新公司”或“招商主体”）
项目投资估算：本项目总投资约316亿元（蕞终以实际发生为准）。
“根据《长沙市天心区人民政府区长办公会议纪要》（〔2021〕37号）、长沙市城市更新工作领导小组《关于同意新开铺片区城市更新项目立项的批复》（长城更组复〔2021〕8号），及长沙市天心区发展和改革局作出的《关于新开铺片区城市更新项目立项的批复》（天发改〔2021〕199号）等立项批复文件，湖南天心资产运营管理有限公司作为新开铺城市更新项目的招商主体，通过公开招商的形式引进合作方，公告期自2022年3月29日至2022年4月12日止，公告期为 15 日”。
项目名称：长沙市天心区新开铺片区城市更新项目招商引入合作企业项目（以下简称“本项目”）
项目地址：位于天心区赤岭路和新开铺街道，北侧为南二环、西临湘江南路，东至芙蓉南路与新姚北路，南达友谊路，面积为393公顷（约5895亩）。
招商主体：湖南天心资产运营管理有限公司（以下简称“天心资产公司”或“招商主体”）
项目投资估算：本项目总投资,包括土地一级开发投资和二级开发投资，具体投资额以实际投入金额为准。
上述三个案例具有较强的代表性，充分反映了目前长沙城市更新片区类项目的处置上的两大主要手法——行政化模式+市场化模式。
此外，早在2017年雨花区曾经与华润签约的事情，虽然该事件发生时间相对较早，但由于华润逐步放弃整体项目的运作而终止。
那么，我们睿诚研究院认为，在雨花区曾经的先知先觉的基础上，近年来长沙城市更新片区类项目的处置，在国家政策和省市政府的有关要求下，各区结合自己的实情做出了一些处置方法，这也可能跟各区的历史也有关系，比如岳麓区在两安用地上一直来都是政府主导型模式，雨花区和天心等更偏重市场化模式，故而只能说，基因不一样，手法有差异吧。
相对而言，天心区上述案例的模式，慢慢跟广深一带的方式逐步接近。
另外，两种处置模式，在具体区域和项目上，并没有彻底清晰的分野，其他部分区域因招商和启动等压力，也有类似的行政化方式出现，例如2021年12月20日，长沙市产投集团下属长沙产业城市更新投资建设有限公司与雨花区人民政府就湖橡小区周边城市更新单元（旧城改建）项目举行了签约仪式等。
两类模式互相交融，也是城市更新发展的有效需要，本土力量和外来力量都需要合力为之。
综合上述天心区的案例，其模式可简单归纳如下：
需拿到长沙市城市更新工作领导小组及区级区发展和改革局等相关部门作出的立项批复文件，才能启动合作企业引入的招商等工作。
需要有清晰且相对独立的招商主体，以免造成职责混乱，而让企业望而却步等情况的发生。
需在开发模式、合作原则和合作内容等方面，有明确具体的指引，以便企业参考和评估等。
◢在开发模式上，皆明确为“以一二三级市场联动项目自平衡原则”为核心
◢在项目合作平台公司股权上，政府授权的公司与合作企业的股权分配为51%：49%，必须以政府指定公司控规而保障项目进行的可持续性，而有效应对未来的某些不确定
◢在联动开发分工上，已列明“一级土地整理阶段所涉事宜由招商主体主导，中选合作企业配合；本项目二级开发、三级运营阶段由中选合作企业主导”
◢在挂牌条件约束上，“合资公司参与本项目所涉经营性用地的公开招拍挂程序并进行至少一次有效报价，同时完成经营性用地出让文件中载明的配建义务以及产业导入、招商等约定条件”，即项目合作平台公司必须托底摘牌，不能流拍
◢在合作内容上，必须实现一二三级开发的规定动作（摘录如下）
(3)老旧小区提质改造、农安小区提质改造及城中村改造等
3、三级市场运营（产业导入、资产运营等）
主要在营业执照的有效性、房地产开发资质的级别和是否有效、及企业与其控规股东的信用是否合规三个方面做了详细要求。
·合作企业（含其控股子公司）具备住房和城乡建设管理部门颁发的房地产开发一级资质，资质证书处于有效期内。
·合作企业和其控股股东未被市场监督管理机关在全国企业信用信息公示系统中列入严重违法企业名单（以全国企业信用信息公示系统查询 为准）或蕞高人民法院在“信用中国网站 ”（中列入失信被执行名单的。
2）对合作企业的资金实力做了较高要求
主要在实缴注册资本、资产总规模、近三年净资产和营业收入、银行授信额度（尤其时签约后六个月至一年内的真实指标）以及企业品牌在世界500强中的影响力等五个方面进行界定，寻找的是真正的大额级房企，其他实力欠缺的公司只能看着。
可从下图看出，其严苛的条件，已经把许多企业排除在外。
睿诚研究院分析，这主要是因为此类大型片区类项目体量超大、开发周期较长、难度很大、动则几百亿的投入等，是长沙城市更新的脸面和代表，只能成功不能失败或中途搁浅，政府不得不高度重视每一项目的推进。
没有雄厚的可经得起查的资金实力，不可能让你参与进来，门槛很高，筛查很严。
同时，在三级联动的合作内容中，也讲到产业导入和持续运营管理的情况，其实这也是对合作企业高要求的表现。
3）对不同企业之间的合作上，也给出了联合体的出口和变通路径
政府考虑到项目的复杂程度和产业有效导入等因素，参照了广深的一些模式，也架设了一个出口——可以接受2-5家不等的企业来组成联合体来竞争和操作。
比方在新开铺项目招商公告中说到，“本项目接受联合体参与竞商，联合体成员不超过5家。如为联合体的，则联合体牵头方应符合以上全部要求，其他联合体成员至少符合以上第1条、第10条要求。”
睿诚研究院分析认为，天心区前述两个市场化类项目的处置手法，充分借鉴了广深等区域类似项目的操作思路和经验，在长沙区域内也是首次启动这样的模式。
但与广深等地的区别是，沿海一带的历史较久、模式较为成熟，其有相关政策和多年的实践为参考，走在全国许多城市的前面。
例如在广州，几年前就推出相关政策：
2018年1月4日，广州市城市更新局印发《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号），首次对旧村合作改造类项目选择合作企业进行专门的政策规定，并明确了旧村合作改造中合作企业应符合的条件和要求。2018年1号文发布后，广州市住房和城乡建设局印发《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗建规字〔2020〕16号），进一步规范了引入合作企业的工作。
相较于广州等，长沙还有许多功课要做。
因此，天心区新开铺和黑石铺项目的手法，更多是长沙区域的一个试点和先锋，且行且思考和优化，为未来形成政府层面的合作企业引入政策提供有价值的蓝本。
今年许多城市在不断制定和推出各自的城市更新的专项规划、技术导则等政策，逐步将城市更新推向了新的高潮，长沙区域在快速筑底基本政策体系的基础上，加快各大项目的推进效率，上述天心区两个项目的有效启动就是典型动作之一和有力举措。
关于房企等优势主体，如何有效参与此类的合作企业的引入上，上面已经从政府、市场、和具体项目层面做了较为详细的分析阐述，可以作为大家的一个参考。
至于其他相关问题，欢迎大家在下面留言等交流。
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