金瑞科技拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告

　　2013-08-06 00:00:00

　　金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权 价值评估报告中企华评报字(2013)第3255号(共一册,头部册)北京中企华资产评估有限责任公司二○一三年六月三十日金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告目录注册资产评估师声明......................................1评估报告摘要............................................2评估报告正文............................................3一、委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者3二、评估目的................................................5三、评估对象和评估范围......................................5四、价值类型及其定义........................................5五、评估基准日..............................................6六、评估依据................................................6七、评估方法................................................9八、评估程序实施过程和情况.................................10九、评估假设...............................................12十、评估结论...............................................13十一、特别事项说明.........................................14十二、评估报告使用限制说明.................................15十三、评估报告日...........................................15评估报告附件...........................................16北京中企华资产评估有限责任公司 I金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托 方、产权持有单位申报 并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影 响。北京中企华资产评估有限责任公司 1金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告评估报告摘要重要提示本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。北京中企华资产评估有限责任公司接受金瑞新材料科技股份有限公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,按照必要的评估程序,对委托评估的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权在评估基准日的 市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下:评估目的:金瑞新材料科技股份有限公司拟将其位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权(土地面积为 75,137.36平米)作价出资入股,为此需要对评估基准日时该土地使用权 价值进行评估,为其出资入股提供价值参考依据。评估对象:金瑞新材料科技股份有限公司所属的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权(土地面积为 75,137.36平米)价值。评估范围:金瑞新材料科技股份有限公司所属的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权(土地面积为 75,137.36平米)。评估基准日:2013年 3月 31日。价值类型:市场价值。评估方法:市场法、成本法。评估结论:评估基准日,委托评估的 资产 账面 价值为 1,405.15 万元,评估价值为 4,756.19万元,增值额为 3,351.04万元,增值率为238.48%。本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据,评估结论的使用有效期限自评估基准日 2013年 3月 31日起一年有效。评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。北京中企华资产评估有限责任公司 2金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告正文金瑞新材料科技股份有限公司:北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托, 根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则, 采用市场法、成本法,按照必要的评估程序,对金瑞新材料科技股份有限公司拟实施 资产作价出资入股 事宜涉 及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权在 2013年 3月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方、产权持有 单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者本次评估的 委托方为和产权持有单位均为金瑞新材料科技股份有限公司。(一)委托方简介企业名称:金瑞新材料科技股份有限公司法定住所:长沙市岳麓区麓山南路 966号经营场所:长沙市岳麓区麓山南路 966号法定代表人:朱希英注册资本:人民币壹亿陆仟零伍万元整企业性质:上市股份有限公司主要经营范围:金属材料及制品、超硬材料及制品、电子材料及制品、电源材料及制品、机电产品及设备、政策允许的化工原料、化工产品(危险品仅限硫酸并由分支机构凭证经营,不含监控化学品)的生产、销售;矿产品的开采(凭本企业许可证)、生产、加工、销北京中企华资产评估有限责任公司 3金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告售;新材料、新技术、新工艺的技术开发、成果转让、咨询服务(不含中介);经营本企业中华人民共和国进出口企业资格证书核定范围内的进出口业务。企业概况及历史沿革:金瑞新材料科技股份有限公司(以下简称“ 公司”或“金瑞科技”)系由长沙矿冶研究院、湖南华菱钢铁集团有限责任公司、中国电子科技集团公司第四十八研究所(原信息产业部电子第四十八研究所)、长沙高新技术产业开发区银佳科技有限公司、中国冶金进出口湖南公司等 5家单位共同发起,经国家经贸委以国经贸企改[1999]718号文批准同意设立。1999年 8月 31日经湖南省工商行政管理局依法批准登记注册,注册资本 6,670万元人民币,企业法人营业执照注册号 97。2000年 12月 14日经中国证券监督管理委员会以证监发行字(2000)173号文批准,公司向社会公开发行人民币普通股(A 股)4,000万股,注册资本变更为人民币 10,670 万元。2006年公司实施了股权分臵改革。2007年 6月,公司将资本公积金 5,335万元转增股本,转增后公司总股本由原来的 10,670万股变更为 16,005万股,变更后,企业法人营业执照注册 号。该公司目前的股东及其出资额和出资比例如下表所示:股东名称 出资额(万元) 出资比例 长沙矿冶研究院有限责任公司 6664.57 41.64% 中国对外经济贸易信托有限公司-新股信 280.00 1.75% 中国工商银行-中海能源策略混合型证券 116.92 0.73% 湖南华菱钢铁集团有限责任公司 100.05 0.63% 赵爱青 97.95 0.61% 山水控股集团有限公司 97.39 0.61% 天津硅谷天堂长瑞投资合伙企业(有限合 96.19 0.60% 张志良 91.50 0.57% 朱剑波 89.78 0.56% 北京中企华资产评估有限责任公司 4金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告潘英俊 69.01 0.43% 其他 8301.64 51.87% 合计 16005 100% (二)业务约定书约定的其他评估报告使用者本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用,不得被其他任何第三方使用或依赖。二、评估目的金瑞新材料科技股份有限公司拟将其位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权(土地面积为 75,137.36平米)作价出资入股,为此需要对评估基准日时该土地使用权价值进行评估,为其出资入股提供价值参考依据。就此事项,已经得到金瑞新材料科技股份有限公司总经理办公会议纪要(金瑞会议纪要[2013]7号 文件的批准。三、评估对象和评估范围(一)评估对象根据评估目的,评估对象是金瑞新材料科技股份有限公司所属的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值。(二)评估范围评估范围是产权持有单位拟作价出资入股的国有工业土地使用权资产。评估基准日,评估范围内的资产包括无形资产,总资产账面价值为 1,405.15万 元。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型及其定义根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何北京中企华资产评估有限责任公司 5金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日评估基准日是 2013年 3月 31 日。评估基准日由委托方确定。六、评估依据(一)经济行为依据1.金瑞新材料科技股份有限公司总经理办公会议纪要(金瑞会议纪要[2013]7 号。(二)法律法规依据1.中华人民共和国公司法(2005年 10月 27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过);2.中华人民共和国城市房地产管理法(2007年 8月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);3.中华人民共和国土地管理法(2004年 8月 28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过);4.中华人民共和国企业所得税法(2007年 3月 16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过);5.中华人民共和国企业国有资产法(2008年 10月 28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);6.企业国有资产监督管理暂行条例(国务院令第 378号);7.国有资产评估管理办法(国务院令第 91号);8.关于印发

　　的通知( 国资办发[1992]36号);9.企业国有资产评估管理暂行办法(国务院国有资产监督管理委员会令第 12号);10.关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知(国资委产权[2006]274号);北京中企华资产评估有限责任公司 6金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告11.关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知(国资产权[2009]941号);12.企业会计准则 ——基本准则(财政部令第 33号);13.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(2006年 12月30日国务院第 163次常务会议通过);14.协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第 21号);15.城镇土地估价规程(GB/T18508-2001);16.城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2001);17.中华人民共和国耕地占用税暂行条例(中华人民共和国国务院令第 511号);18.关于印发关于完善征地补偿安臵制度的指导意见的通知(国土资发2004238号);19.关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知(国土资发[2008]51号);20.国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知(国土资发2008308号);21.国土资源部关于调整工业用地出让蕞低价标准实施政策的通知(国土资发200956号);22.国土资源部关于进一步规范土地登记的通知(国土资发[2003]383 号);23.土地登记办法(国土资源部令第 40号)。(三)评估准则依据1.资产评估准则 ——基本准则(财企[2004]20号);2.资产评估职业道德准则 ——基本准则(财企[2004]20号);3.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见( 会协[2003]18号);4.资产评估准则 ——评估程序(中评协[2007]189号);5.资产评估准则 ——工作底稿(中评协[2007]189号);6.资产评估价值类型指导意见(中评协[2007]189号);7.资产评估准则 ——不动产(中评协[2007]189号);北京中企华资产评估有限责任公司 7金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告8.评估机构业务质量控制指南(中评协[2010]214号);9.资产评估准则 ——评估报告(中评协[2011]230号);10.资产评估准则 ——业务约定书(中评协[2011]230号);11.企业国有资产评估报告指南(中评协[2011]230 号)。(四) 权属依据1.国有土地使用证;2.有关产权转让合同;3.其他有关产权证明。(五)取价依据1.长沙市城市规划区基准地价更新技术报告;2.湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知(湘政发[2012]46 号);3.湖南省人民政府办公厅关于发布湖南省征地年产值标准的通知(湘政办发[2005]47号);4.长沙市人民政府关于印发征地补偿安臵若干问题暂行规定的通知(长政发[2008]30号);5.湖南省防洪保安资金征收管理办法的通知(湘”政发[2001]31号);6.湖南省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例办法(省政府令 231号);7.关于印发

　　的通知(湘政办发[2010]47号);8.湖南省物价局、省财政厅关于重新发布全省国土资源系统行政事业性收费项目和标准的通知(湘价费200342号);9.长沙市人民政府办公厅关于征地补偿安臵劳务费和不可预计费有关问题的通知(长政办发[2008]11 号)10.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料;11.与此次资产评估有关的其他资料。(六) 其他参考资料1.产权持有单位提供的资产清单和评估申报表;北京中企华资产评估有限责任公司 8金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告2.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。七、评估方法根据城镇土地估价规程,通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程,根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等,选择适当的评估方法。评估人员根据现场勘查情况,按照城镇土地估价规程的要求,结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况,确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例,适宜采用市场比较法评估。市场比较法计算公式:公式:V=VBABCD式中:V-----估价宗地价格;VB ---比较实例价格;A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;B----- 待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C-----待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D-----待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例,当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件,成本构成清晰、取费依据充分,故可采用成本逼近法评估。北京中企华资产评估有限责任公司 9金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告成本逼近法的基本计算公式如下:V=Ea+Ed+R1+R2+R3=VE+R3式中:V-----估价价格;Ea-----土地取得费及税费;Ed-----土地开发费;R1-----利息;R2-----利润;R3-----土地增值。(三)收益还原法不选用收益还原法的理由:因待估宗地目前为空地,尚未对外租赁经营或产生收益,故不适宜采用收益还原法进行评估。(四)剩余法不选用剩余法的理由:因待估宗地目前尚未进行建设,对未来开发建设规划不明确,不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数,无法采用剩余法进行评估。(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由:考虑长沙市基准地价基准日为 2005年 7月 1日(基准日为 2009年 7月 1日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件),距估价基准日 2013年 3月 31日超过 7 年,相差时间较长,不宜使用此种方法。八、评估程序实施过程和情况评估人员于 2013年 4月 27 日至 2013年 6月 30日对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:(一)接受委托2013年 4月 27日,我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等达成协议,并与委托方协商拟定了相应的评估计划。(二)前期准备北京中企华资产评估有限责任公司 10金瑞新材料科技股份有限公司拟作价出资入股所涉及的位于长沙市望城坡产业基地一宗国有工业土地使用权价值评估报告1.拟定评估方案针对本项目特点,为了保证整体项目评估质量,统一评估方法和参数,结合以往从事土地评估工作的经验和评估范围内 土地资产的特点,拟定了资产评估操作方案。2.组建评估团队根据评估范围内的资产分布和资产量,我公司根据评估计划组成了评估小组,并配备了相关专业的评估(技术)人员。3.实施项目培训(1)对产权持有单位人员培训为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作,确保评估申报材料的质量,我公司准备了企业培训材料,对产权持有单位相关人员进行了培训,并派专人对资产评估材料填报中碰到的问题进行解答。(

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