浏阳土地制度改革新突破首本集体土地厂房预售证诞生记
近日，永安家具产业聚集区拿到湖南首张集体土地入市的工业厂房预售许可证。图/受访者提供
我们熟知的商品房、工业厂房等，一般都是开发商通过出让方式取得国有土地使用权后，在土地上进行建设开发，对于农村集体土地来说，也可以开发建设吗？
浏阳永安4栋8万多平方米的新建厂房，在土地制度改革试点上又取得了新突破。它们拿到了湖南头部本集体土地入市的工业厂房预售许可证。
从土地制度改革“三权分置”，到宅基地跨村镇流转，再到集体经营建设性用地入市流通……潇湘晨报对土地制度改革的“浏阳样本”一直十分关注。永安家具制造产业聚集区建设中的“土地入市”模式，是浏阳统筹协调推进农村土地制度改革三项试点的又一次生动实践。
近日，浏阳永安家具产业聚集区拿到湖南首本集体土地入市的工业厂房预售许可证，一期8万多平方米的4栋厂房正式开售。这意味着，作为全国33个农村土地制度改革试点县（市、区）之一的浏阳又取得了新的改革成果。
永安家具产业聚集区是如何拿到湖南头部本集体土地入市的工业厂房预售许可证的？浏阳市在农村土地制度改革试点中又是如何创新改革的，潇湘晨报对此进行了深入采访。
12月23日，位于永安镇西湖潭村开元大道旁的浏阳市永安家具制造产业聚集区，通过盘活农村集体土地资源，一期建设8万多平方米的4栋厂房正式开售。这不仅引来众多家具生产企业的关注，还在前不久迎来了中部六省农村土地制度改革试点县市观摩团。
“发放预售许可证为我们的发展创造了更大的市场。”永安家具制造产业聚集区开发商星辰商业发展有限公司运营总监李建宁深有感触地说，我们的投资领域变得更宽广，可以从城市转向农村，办理相关手续更流畅更便捷。
“虽然只是一张预售许可证，但体现了当地政府各部门敢为天下先的创新精神。”李建宁说，因为这在以前没有过先例，在预售合同、前期工作准备等方面，都与开发国有土地有区别。同时，为保障各方的权益，在拿到预售许可证之前，预售合同经过多次讨论，反反复复修改了十几次。
《土地管理法》规定，农民集体所有的土地不得用于非农建设，而永安家居产业园正是建在集体土地上。浏阳市永安家具制造产业聚集区项目为何能拿到预售许可证？一切要从2015年说起。
2015年1月，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》下发，浏阳成为了全国33个农村土地制度改革试点县（市、区）之一。
当时，星辰商业有限责任公司正酝酿在浏阳市永安镇投建一个家居产业园。恰逢浏阳纳入土地制度改革试点，该公司把目光投向集体经营性建设用地。
项目需要三四百亩的连片土地，但当时可供出让的集体经营性建设用地蕞多不过几十亩，且分布零散，很难满足大项目的需求，这是当时各试点区普遍存在的难题。
“按照《土地管理法》规定，工业厂房建设只能使用国有土地，农村集体土地原来是不允许使用的。”浏阳市国土局副局长王艺辉表示，永安家具制造产业聚集区项目用地原来是林地，不属于建设用地。也就是说，永安家具制造产业聚集区项目要想使用农村集体土地，必须先改变土地用途。
为推进改革试点，2015年全国人大授权改革试点地区在改革期间，暂时停止实施土地管理法第四十三条和第六十三条、城市房地产管理法第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
“也就是说，只要在允许的范围内，我们可以设计改革制度。”王艺辉介绍，“首先我们得解决集体土地的转让问题，赋予它可以流转的权利，通过调整入市，变为建设用地。同时，在入市的过程中，村民要召开会议，要同意，并确定出让的方式，永安是作价入股，而不是出让，农民占股10%，保底分红。然后要确定使用的年限，工业用地规定是50年，50年后怎么办，都需要双方协商。”
林地通过“调整入市”变成了建设用地，永安家具制造产业聚集区项目用地解决了，那么预售许可证是如何到手的呢？
“以前预售审批只针对国有土地的项目，农村集体土地从来没有办过。”浏阳市住保局相关负责人表示，颁发预售许可证必须要有土地权证、建设许可证、施工许可证、规划许可证等。2015年全国人大授权改革试点地区在改革期间暂停实施相关规定，不是国有土地，在其他条件具备的情况下，也可以获得预售许可证，“这也是我们主要的法律依据，获得的授权”。
“土地入市，农民入股，这是项目建设中蕞大的亮点。”永安镇党委书记陈训武介绍。
浏阳一年内共10宗集体经营性建设用地入市
自2016年9月启动农村集体经营性建设用地入市改革，浏阳市大胆探索，勇于创新，建立了一整套完整的农村集体经营性建设用地入市、抵押等制度体系。
2017年5月20日，位于大围山镇中塅村夏园组的浏阳市淬火液厂项目用地成功入市，面积2415平方米，用途为工业用地，成交总价款36.2万元。2017年7月，浏阳市淬火液厂在办理集体土地不动产权证书后，向湖南浏阳农村商业银行股份有限公司大围山支行申请不动产抵押登记贷款。这也是浏阳市头部宗办理抵押登记的农村集体经营性建设用地入市项目。截至2017年底，浏阳一年内共有10宗集体经营性建设用地入市，总价款5893万元。
近年来，浏阳市形成了农村土地制度改革17项制度，获得国务院新增建设用地计划指标奖励1000亩。
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