土地供应▏大王山1宗地铁口商住地挂牌需定向销售2170㎡商业
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5月9日，长沙市大王山文旅新城板块[2024]长沙市022号商住用地块挂牌，宗地东侧紧邻地铁三号线山塘站。
022号地块为商住用地，商住比1:9，总建面10.01万方，综合容积率3.1，挂牌起始价为43022万元，起拍综合楼面价4300元/㎡。
该宗地商业与住宅用地分开计算楼面地价，其中商业部分楼面地价3100元/㎡，其价格不随蕞终成交价提高而上升，地价分摊降低了房企拿地成本。住宅部分楼面地价4433元/㎡。挂牌宗地的住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制。
地块位于大王山文旅新城板块，历经十余年的飞速发展，各项配套均处于落地兑现期。
交通方面：毗邻干道潭州大道和莲坪路，距离地铁3号线米，交通便利性佳。
商业方面：宗地北侧，接壤湘洋广场及山塘游客集散中心，一个是大王山为数不多的商业综合体，另一个是大王山旅游专线的起始站。
教育方面：宗地周边有岳麓实验中学、社仓中小学（在建）、雨润小学等教育配套。
景观休闲方面：近邻联江公园、狮峰山森林公园，远眺湘江。
医疗方面：驾车10分钟可抵达湖南妇女儿童医院，可满足日常的医疗需求。
整体看来，周边学校，商业、医疗、休闲等配套较为齐全，宗地整体素质较优。
特殊挂牌条件：需定向销售2170㎡商业
竞得人须在该地块开发的商业物业内向长沙市湘洋开发建设有限公司（由洋湖村、连山村、山塘社区和蓝天村等四个村社区联合成立）定向销售2170.12平方米商业，销售单价为4800元/平方米。竞得人需在签订项目地块《成交确认书》前与长沙市湘洋开发建设有限公司签订《物业购买协议》，该协议作为挂牌条件附件一并对外公示。
市场表现：供需两旺，头部房企云集
从新房市场表现来看，大王山板块拥有丰富的山水资源，宜居性强，楼市规模增长起势于2018年，在2020年达到峰值。板块整体表现供需两旺，为长沙市热销板块，高供应高流速，近五年年度供应约51.4万方，年度去化约49.7万方。
作为湘江新区重点发力的板块，享受政策倾向和配套落地优势，共同推高板块价格上行，在2022年板块均价实现飞跃，同比上涨18%，突破至1.3万元/㎡。
从竞争格局来看，板块内头部房企扎堆入驻，在售项目较多，整体打造宜居改善型产品，以低密、小高层住宅为主。
近一年板块销售金额TOP5项目，月均流速27~67套不等，今年以来周来访均值基本在110组以上，远高于长沙全市平均水平，板块热度较高。截止2024年4月，板块狭义库存22.38万方，去化周期6.9个月，市场表现健康。
从土地市场表现来看，大王山起步较晚，近年来得益于洋湖板块的飞速发展带来的客户外溢以及地铁3号线的开通，大大助力板块升级，目前已进入价值兑换期。5年时间里，片区土地成交楼板价稳步上行，2023年升至5636元/㎡。
另外，022号地块住宅部分起拍楼面价仅4433元/㎡，均低于周边在售项目地价，且地块属于正地铁口，开发利润更具保障。
总结：该宗地将于6月12日截止挂牌，地块自身素质较高，目前片区享受政府规划利好政策，板块价值持续释放，预计土拍热度有所升温。
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